Признаки контрагента с высоким юридическим риском и рекомендации по его снижению

Наши клиенты обращаются к нам с вопросами о проверке чистоты планируемых сделок с недвижимым имуществом либо с долей в компании. Поскольку всем известная фраза «это же Казахстан» несёт в себе, скорее, негативно-саркастический подтекст, чем позитивный, мы сталкиваемся с её проявлениями в виде различных ухищрений тех или иных лиц, направленных либо на сокрытие своего имущества, либо на введение в заблуждение своих потенциальных покупателей.

 С учётом этих обстоятельств мы составили список тех особенностей со стороны продавца, которые попадают в «жёлтую» зону риска с точки зрения безопасности предполагаемой сделки:

1.Слишком молодой директор (1995+ года рождения).

К сожалению, слишком мало талантливых молодых ребят становятся руководителями компаний благодаря своим смекалке и организаторским способностям. Довольно часто такие молодые люди-руководители является младшими родственниками (племянниками/племянницами, сыновьями/дочерьми) более взрослых «агашек», иногда имеющих известную фамилию и состоящих на государственной или гражданской службе, либо во главе крупных компаний, и не желающих высвечивать свою «дополнительную» деятельность.

В этой ситуации молодой директор является номинальной фигурой, фактически ни за что не отвечающим и даже плохо понимающим что от него требуется, а все переговоры и принятие конкретных решений проводит сам «агашка» напрямую, либо через своего представителя.

2.«Пустое» либо совсем недавно открытое ТОО, претендующее на получение проекта на строительство, на получение крупного займа или грантового финансирования, на вхождение в крупный проект совместно с другими участниками и т.д.

Такие ТОО, зачастую, не могут ничем обеспечить надлежащее исполнение ими своих обязательств по проекту (нет недвижимого имущества в собственности, банковские счета пусты или там имеются небольшие деньги, отсутствует подлежащая получению прибыль по ранее заключенным договорам и т.д.), однако, возможно, с надеждой на некий административный ресурс идут в проект и иногда даже получают его.

Такое ТОО также часто не имеет ни кредитной истории, ни опыта работы в своей сфере деятельности, ни имя или репутацию на рынке, зачастую не имеет либо имеет очень свежую лицензию. Резонный вопрос: «Для чего надо было открывать новое ТОО, если можно было просто купить действующее со штатом, опытом работы, репутацией, действующими контрактами?» в этой ситуации обычно либо не находит ответа, либо ответ озвучивается недостаточно убедительный.

При этом, в лучшем случае, могут демонстрироваться договоры намерений о возможном (!) получении проектов в будущем, договоры цессии о получении прав требования на некое имущество в будущем при наступлении тех или иных обстоятельств, договоры брокерского обслуживания с устным убеждением того, что учредитель будет пополнять уставный капитал компании за счёт заработанных на фондовом рынке доходов от фьючерсов либо с дивидендов от владения доли участия в других компаниях и тому подобное.

Не ставя сразу под сомнение все такие обещания, сообщим, что любая из приведённых будущих сделок не гарантирует наличие этих денег или имущества в распоряжении компании, а лишь предполагает их возможное поступление.

3.Наличие нескольких к ряду сделок перехода права собственности на имущество либо на долю в ТОО.

При изучении кадастрового дела на недвижимое имущество, либо регистрационного дела на ТОО иногда выясняется, что данные объекты переходили от одного собственника к другому в течение достаточно короткого периода времени (часто менее 1 года). Иногда в таких сделках у сторон бывают одинаковые фамилии или отчества. Данное обстоятельство само по себе не является противозаконным, однако соответствующий вопрос о причинах такого перехода права собственности, а также о цене продажи должен быть задан покупателю, и покупатель должен пояснить причины данных сделок.

4.Спешка продавца по продаже земли, зданий/строений/сооружений, доли участия в компании.

Всем известна поговорка «спешка нужна только при ловле блох». Практика показывает, что спешка при продаже какого-либо имущества либо доли участия в компании практически всегда свидетельствует о наличие каких-либо недостатков - предполагаемое или начавшееся гражданское или уголовное производство, в рамках которого имущество будет арестовано, ожидаемое уведомление о наличии налоговой задолженности от налоговых органов, также влекущее арест доли, предстоящий развод супругов с разделом имущества и желанием одного из супругов уменьшить количество своих объектов имущества, на которые второй супруг может претендовать, необходимость легализовать преступные деньги через данное имущество посредством цепочки сделок, прикрываясь добросовестными покупателями, и т.д.

Одним из исключений в этом ряду является срочная необходимость получения денег для внесения в счёт новой покупки какого-либо имущества.

Разумеется, не всегда спешка при продаже свидетельствует о чём-то противозаконном, либо могущим в будущем стать предметом оспаривания, однако выяснить природу спешки покупателю необходимо для получения более ясного понимания деталей предстоящей сделки.

5.Отсутствие части необходимого пакета документов, без которой невозможно полноценно определить правовой статус исследуемого объекта (земельного участка, покупаемой компании, здания/строения/сооружения).

Встречаются ситуации, когда продавец под тем или иным соусом отказывает показывать какие-либо документы на имущество либо на долю в компании - «госакта нет т.к. он в НПЦземе», «сколько ещё сособственников этого земельного участка не знаю… ну и что надо получить их отказ от преимущественного права покупки? Я этим заниматься не буду», «доля не заложена, отвечаю, брат… нет, точно говорю… не, справку достать не могу», «извините, показать финансовую отчётность ТОО за последние 5 лет не может, конфиденциально… Да, даже покупателям ТОО».

Приведённые примеры, конечно же, показывают недостаточную благонадёжность продавцов, которая не всегда является преступной, однако к ней следует относиться насторожено и безусловно иметь её в виду при принятии решения о заключении сделки.

6.Участие на сделке или в переговорах представителя по «материнской» или «дочерней» доверенностей и не участие самого собственника.

Часто бывает, что в крупных корпорациях или холдингах несколько юристов работают на все компании одновременно, поскольку они де-факто работают в одном административно-целостном конгломерате. Также бывает когда упомянутый выше «агашка» выписывает доверенность на некоего юриста, и его руками и не высвечивая себя осуществляет процесс купли-продажи имущества либо доли участия. Зачастую такого «агашки» по документам нигде нет, однако управленческие решение принимает он и он же является конечным бенефициаром.

Также в ситуациях с одно- и двухуровневыми доверенностями возможен риск наличия «эксцесса исполнителя», в результате которого поверенный может осуществлять предполагаемые сделки с имуществом либо долей участия в своём интересе без ведома своего доверителя.

С пониманием этого следует выстраивать линию коммуникаций так, чтобы переговоры велись с самим «агашкой» и обязательно удостовериться в том, что представитель по доверенности действует с согласия и во исполнение воли своего поверенного.

7.Наличие обременений, которые продавцы обещают снять «в самое ближайшее время» - арестов на долю, залога, наличие юридических притязаний.

«Не дели шкуру неубитого медведя» - всегда актуальная русская пословица, которая должна лежать в основе принятия решений по тем или иным юридически значимым действиям, в результате которых покупатель тратит деньги. Если вам обещают что-то сделать в ближайшее время - то почему не подождать пока это не сделают? Либо здесь имеет место спешка и описанные в п.3 последствия, либо безалаберность продавца. При этом продавец просит уже сейчас внести аванс или задаток, пока он будет снимать эти обременения.

Очевидно, дабы не напороться на «живого медведя», следует дождаться завершения «очищения» продаваемого объекта от всех прав и притязаний третьих лиц, и после этого уже вступать в процесс оформления сделки.

8.Наличие более серьёзных факторов - директор в бегах либо имеет ограничение на выезд, в отношении сотрудников заведено уголовное дело, компания оплачивает мало налогов при больших оборотах либо имеется не оплачиваемая налоговая задолженность, много исполнительных производств, учредителем (-ями) компании является (-ются) некое (-ие) лицо (-а), которое (-ые) никто не знает либо отказывается раскрывать, информация в соцсетях.

Как бы парадоксально это ни звучало, но даже эти обстоятельства однозначно не свидетельствуют о том, что следует отказаться от сделки. В истории немало примеров когда талантливый бизнесмен покупал очень сомнительное имущество, и через несколько лет превращал его в прекрасно работающий отлаженный корпоративный механизм, приносящий ему большие деньги и окупивший вложения в него за 1.5-2 года. Однако для этого надо обладать отличным чутьём и находиться в предсказуемом бизнес-климате, позволяющем точно планировать инвестиции на среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Если же таких факторов не наблюдается, то описанные обстоятельства представляются нам довольно рискованными, и без чёткого плана по их ликвидации входить в такую сделку может быть опасно.

С учётом данных рисков предлагаем наши рекомендации по их снижению:

1.Вести переговоры с фактическим бенефициаром по сделке;

2.Обеспечить личной гарантией исполнение обязательств конечного бенефициара-«агашки» его имуществом, либо банковской гарантией на его имя, либо залогом его имущества в случае, если иного имущества либо размера обязательств продавца недостаточно;

3.Не торопиться заключать сделку, если имеются обоснованные сомнения в необходимости у продавца быстрого её совершения;

4.Заключать сделку на юридически чистый объект, либо иметь весомое и убедительное доказательство скорейшего снятия требований и притязаний третьих лиц;

5.Перед заключением сделки по покупке имущества либо доли участия провести правовой аудит документов на предмет наличия юридических рисков безопасности сделки (например, возможных судебных претензий контрагентов, либо возможности покупателем в дальнейшем признать сделку купли-продажи недействительной, и т.д.);

6.Перед заключением сделки по покупке имущества либо доли участия провести налоговый и финансовый аудит на предмет наличия налоговых или финансовых рисков после совершения сделки (доначисления сумм налогов за предыдущие периоды, уклонения от уплаты налогов покупателем за свой период, и т.д.);

7.Перед заключением сделки подать запросы в соответствующие органы и организации, либо попросить продавца предоставить такие справки, по вопросам, вызывающим у покупателя сомнения (например, по неоднократному переходу права собственности на объект купли-продажи за короткий период времени);

8.Трезво и беспристрастно оценить свои возможности по тому, хватит ли у покупателя ресурсов для устранения имеющихся рисков либо при возникновения новых.

В завершение хотим выразить убеждение, что только трезвый анализ имеющихся и предполагаемых обстоятельств позволит каждой стороне-участнику гражданского оборота принимать максимально эффективные и безопасные решения по распоряжению своими активами.