• Мое избранное
Экспертное заключение национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан на проект приказа «Об утверждении типового договора временного возмездного землепользования (аренды) земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства»

Отправить по почте

Toggle Dropdown
  • Комментировать
  • Поставить закладку
  • Оставить заметку
  • Информация new
  • Редакции абзаца

Экспертное заключение национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан на проект приказа «Об утверждении типового договора временного возмездного землепользования (аренды) земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства» от 23 января 2019 года № 575/30

Министерство  
сельского хозяйства  
Республики Казахстан
К письму № 19-2-24/17-И
от 10.01.2019 года
ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Национальной палаты предпринимателей Республики Казахстан
Национальная палата предпринимателей Республики Казахстан «Атамекен» (далее - НПП РК «Атамекен») рассмотрев проект приказа заместителя Премьер-Министра Республики Казахстан – Министра сельского хозяйства Республики Казахстан «Об утверждении типового договора временного возмездного землепользования (аренды) земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, сельскохозяйственного производства» (далее – Проект договора), сообщает следующее.
По пункту 7 Проекта договора:
Подпункт 10) пункта 7 Проекта договора предусматривает обязанность арендатора по проведению мероприятий по улучшению плодородия и мелиоративного состояния почв, направленных на увеличение их продуктивности.
Вместе с тем, необходимо отметить, что согласно п.7 Правил рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 марта 2015 года № 268 (далее – Правила), не допускается существенное снижение плодородия почв. Собственники земельных участков и землепользователи, согласно статьи 65 Земельного кодекса Республики Казахстан (далее – Кодекс), обязаны не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.  
При этом, обязанность собственников земель и землепользователей по увеличению продуктивности земель ни Кодексом, ни Правилами не предусмотрена.
В данном случае, со стороны арендодателя могут быть предъявлены необоснованные претензии к арендаторам, даже в случае сохранения ими показателей плодородия почвы на том уровне, на котором они находились на момент предоставления земельного участка.
В этой связи, для исключения подобных случаев, предлагается изменить редакцию данного пункта и установить необходимость соблюдения норм по рациональному использованию земельных участков, в соответствии с Кодексом и Правилами.  
По пункту 8 Проекта договора:
1. Подпункты 2) и 3) пункта 8 Проекта договора предлагается исключить, поскольку законодательством уже предусмотрен государственный контроль за использованием и охраной земель, который, согласно статьи 145 Кодекса осуществляется в форме проверки и профилактического контроля в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан, а основания и порядок принудительного изъятия земельного участка, не используемого по назначению либо используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан установлен статьями 92-94 Кодекса.
2. Подпунктом 4) пункта 8 Проекта договора предусматривается право арендодателя на отказ в заключении договора аренды (далее – Договор) на новый срок в случае неисполнения арендатором своих обязанностей.
Вместе с тем, согласно п.п.2 п.20 статьи 43-1 Кодекса, решение о продлении срока Договора принимается по результатам мониторинга использования земель сельскохозяйственного назначения, порядок проведения которого утверждается центральным уполномоченным органом, и предполагает участие в мониторинге представителей общественного совета, негосударственных организаций в области АПК и органов местного самоуправления.  
В этой связи, предлагаемая редакция вышеуказанного подпункта Проекта наделяет арендодателя правом, превышающим его полномочия, и позволяет единолично принимать решение об отказе в продлении срока Договора, в связи с чем, необходимо привести ее в соответствие с требованиями Кодекса.
3. Подпунктом 8) пункта 8 Проекта договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке при переводе сельскохозяйственных угодий из неорошаемых в орошаемые земли по инициативе МИО.
Данный подпункт необходимо исключить, поскольку перевод сельскохозяйственных угодий из неорошаемых в орошаемые земли не отнесен Кодексом к основаниям для прекращения права собственности или землепользования, либо изъятия земельного участка у собственника земельного участка и землепользователя.
Кроме того, в случае строительства оросительных систем за счет бюджетных средств, изъятие указанных земель может быть осуществлено для государственных нужд, в соответствии с подпунктом 5) пункта 1 статьи 
84 Кодекса, в порядке, установленном Кодексом, Законом Республики Казахстан «О государственном имуществе» и гражданским законодательством Республики Казахстан.
По пункту 14 Проекта договора:
Пунктом 14 Проекта договора арендодателю предоставляется право на расторжение Договора в одностороннем и досрочном порядке в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязательств Договора.  
Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – Гражданский кодекс), по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законодательными актами или договором.
Вместе с тем, не все, предусмотренные Договором обязательства арендатора могут служить основанием для его расторжения, поскольку по каждому из них законодательством уже предусмотрена соответствующая ответственность (за несвоевременную оплату арендной платы – пеня, за неиспользование и нерациональное использование земельного участка – административная ответственность с последующим изъятием в случае неисполнения предписания органа по контролю за использованием и охраной земель и т.д.), в т.ч. в соответствии со статьями 92-93 Кодекса.
Также, необходимо принять во внимание Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», согласно которому, расторжение договора аренды и договора купли-продажи земельного участка в связи с не использованием по назначению либо использованием с нарушением законодательства, при несогласии арендатора или собственника не может быть произведено в судебном порядке, поскольку статьями 92 и 93 Кодекса определена специальная процедура принудительного изъятия земельного участка.
В этой связи, предлагается изменить редакцию данного пункта Проекта договора, со ссылкой на нормы Кодекса.
Кроме того, в целях обеспечения гарантированного получения субъектами предпринимательства уведомлений и извещений, в рамках исполнения Договора, предлагаем п.14 Проекта договора дополнить подпунктом 1) следующего содержания:  
«1) Надлежащим уведомлением стороны является извещение, направленное стороне:
- на адрес электронной почты, указанный в Договоре, заключенном между сторонами (при наличии);
- на адрес местонахождения стороны, указанный в договоре, заключенном между сторонами посредством направления заказного письма с уведомлением о его вручении.»  
Все вышеперечисленные предложения направлены на обеспечение прозрачности и создания условий для развития бизнеса, для чего целесообразно предусмотреть расторжение Договора только в отношении бесспорных фактов нарушения его условий (неиспользование, нерациональное использование или использование его не по целевому назначению), с соблюдением требований, предусмотренных статьями 92 и 93 Кодекса, тем самым предоставив арендатору право на защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.  
Дополнительно сообщаем, что ранее основная часть вышеуказанных замечаний к Проекту договора была представлена НПП РК «Атамекен» в экспертных заключениях №№7964/30, 10390/30 от 16.07.2018г., 18.09.2018г. соответственно, и отработана в рабочем порядке в редакции экспертного заключения №12526/30 от 7 ноября 2018 года.
Между тем, в настоящем Проекте договора органом разработчиком указанные замечания не учтены и обоснования несогласия с представленными замечаниями и предложениями в НПП РК «Атамекен» не представлены.  
Также, обращаем внимание на то, что редакция Проекта договора на казахском языке подготовлена не на должном уровне. К примеру, п.п. 10), 11) пункта 7 и пункт 14 Проекта договора не несут какой либо, смысловой нагрузки.
На основании вышеизложенного, в случае несогласия с экспертным заключением, просим представить ответ с обоснованием причин несогласия в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан.
Заместитель Председателя  
Правления Э. Жумагазиев