Судья Верховного Суда

Марзия Балтабай

Статья 260 ГК посвящена одному из традиционных институтов гражданского законодательства - виндикационному иску. В теории права предъявление виндикационного иска, т. е. иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения, означает защиту права собственности на жилище путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, что предусмотрено ст. 9 ГК, как один из способов защиты гражданских прав. Вопрос об элементах иска является одним из самых спорных в науке гражданского процессуального права. Споры на эту тему идут достаточно долго, но до сих пор ученые не пришли к единому мнению по этому вопросу. Четкое представление об элементах иска необходимо не только для разграничения одни исков с другими, но и для правильной формулировки исковых требований, правильного определения предмета доказывания и необходимых доказательств. Изучение дел показало, что если обратиться к любому исковому заявлению, то можно заметить, что в действительности истцы всегда просят применить суд один из способов защиты независимо от того, какими нормами права будет разрешаться спор. Поскольку одним из признаков исковой формы защиты права является наличие спора о субъективном праве или законном интересе, то, следовательно, имеется и наличие спорящих сторон. Применительно к виндикационному иску сторонами, то есть истцом будет являться собственник или иной титульный владелец спорного жилища, а ответчиком – фактический владелец жилища, предметом – восстановление положения существовавшего до нарушения права. Что же касается основания, то по теории права оно делится на фактическую и юридическую части: фактическое основание виндикационного иска состоит из обстоятельств выбытия имущества из обладания истца, условий поступления имущества к ответчику, наличия спорного имущества в натуре, отсутствия договорных связей по поводу спорной вещи между истцом и ответчиком; юридическое основание заключается в том правовом титуле, на основании которого истец обладал спорной вещью.

Истцом, по ст. 261 и 265 ГК по виндикационному иску, является собственник или иное лицо, владевшее спорным имуществом на законном основании (титульный владелец).

Таким образом, защита прав владельцев виндикационным иском, это когда защищается лицо, обладающее жилищем в силу закона или договора. В ст. 265 ГК закреплено положение, согласно которому виндицировать имущество может также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом в силу закона или договора (титульный владелец). Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. Значение данного положения состоит в том, что обладатели вещных прав, в частности хозяйственного ведения и оперативного управления, могут при помощи виндикационного иска, защищать свое владение, в том числе и против собственника. Лица, владеющие имуществом на законных основаниях, имеют право на защиту их владения наравне с защитой права собственности, в том числе от незаконных действий собственника.

Следовательно, если истец приобрел право собственности на основании ничтожной сделки или акта органа, не соответствующих требованиям законодательства, у него не имеется правовых оснований для истребования жилища.

Таким образом, можно прийти к выводу, что в качестве истца по виндикационному иску могут выступать:

1) Собственник, утративший владение (ст. 261 ГК ).

2) Лицо, владеющее жилищем на основании закона или договора и не являющееся собственником (ст. 265 ГК). К таким лицам отнесены обладатели вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления) и лица, владеющие имуществом в силу договора (доверительный управляющий, арендатор, хранитель).

Надлежащим ответчиком по виндикационному иску может быть тольконезаконный фактический владелец чужого жилища, то есть тот, кто незаконно владеет чужой вещью. Поэтому, если лицо, обладавшее жилищем, передаст его в обладание третьего лица, то надлежащим ответчиком по виндикационному иску следует признать того, кто фактически осуществляет незаконное владение жилищем.

Данные положения подтверждаются и судебной практикой. В справках некоторые суды указывают, что добросовестность приобретения имущества по сделке является одним из существенных моментов, применение которого требует разъяснений Верховного Суда, поскольку сложились два подхода к применению института добросовестного приобретения. При первом - суды считают, что добросовестность участника сделки относится к содержанию сделки и подлежит оценке при рассмотрении требования о недействительности сделки. В случае добросовестности покупателя сделка не признается недействительной, несмотря на нарушения со стороны продавца при отчуждении имущества. К примеру, в решении суда по иску М. к Ф., Ф., Ф. о выселении и Ф. к М., Центр по недвижимости, акимату города, С. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры и государственной регистрации сделок, о признании прав нанимателя, содержится вывод об отказе в признании недействительной сделки между М. и С. по мотивам добросовестности приобретения квартиры М. и отсутствии оснований для истребования имущества, предусмотренных статьями 260, 261 ГК. Из обстоятельств дела усматривается, что в период отсутствия Ф., являвшегося нанимателем жилья из госжилфонда, акимат города, не приняв мер к признанию его утратившим право на жилище, распределил квартиру С., который, в свою очередь, приватизировав жилище, продал его М. В постановлении коллегии указано, что, несмотря на признание договора приватизации квартиры на имя С. недействительным, суд вынес правильное решение об отказе в недействительности сделки между ним и М., поскольку на момент заключения этой сделки С. был зарегистрирован в качестве собственника квартиры, мог ею распоряжаться, а М. была добросовестным приобретателем. Следует отметить, что в этом же постановлении, давая оценку доводам апелляционной жалобы, коллегия указала, что суд необоснованно применил нормы статей 260-262 ГК, так как иск об истребовании имущества из незаконного владения Ф. не заявлялся.

При втором подходе суды исходят из того, что истребование имущества у приобретателя является одним из самостоятельных способов защиты собственности, предусмотренных главой 15 ГК. Поэтому статья 261 ГК подлежит применению только при рассмотрении требования о возврате сторон в первоначальное положение. К примеру, такой вывод содержится в решении суда по иску Ч. С. Г. к К., Ш. о признании сделки недействительной. Решением суда иск удовлетворен, поскольку ранее решением суда от 9 января 2006 года признана недействительной сделка между К. (покупателем) и В. (продавцами). Ссылаясь на пункт 8 статьи 157 ГК о последствиях недействительности сделки, суд указал, что на Ш. не распространяются нормы статьи 261 ГК о правах добросовестного покупателя, так как она не владеет спорным имуществом, согласно закону защита добросовестного владения допускается только в исках о виндикации.

Из этих двух позиций видно, что вопрос о добросовестности приобретения подлежит оценке в случае предъявления иска об истребовании имущества, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством (например, статья 220 ГК, статья 33 Кодекса «О браке и семье»), что редакция пункта 1 статьи 261 ГК вызывает необходимость нормативного толкования. К примеру, А. обратился в суд с иском к Р.., Хашиевой с иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении двусторонней реституции по мотивам того, что квартира принадлежала ему на праве собственности с 1994 года. В 1999 году в связи с исполнительным производством на квартиру был наложен арест. В 2002 году истец выехал за пределы республики, в период его отсутствия работник филиала Центр по недвижимости Р, воспользовавшись своим служебным положением, подделав фиктивную доверенность на продажу от его имени на доверенного лица М., продал его квартиру Хашиевой. По данному факту в отношении Р. судом вынесен обвинителъный приговор, который вступил в законную силу. В ходе рассмотрения дела истец также пояснил, что в квартире находилось его имущество, он сдавал в наем, семья проживала у родителей, квартира куплена Хашиевой по заниженной цене. Решением суда в удовлетворении иска А. отказано. Решение суда мотивировано тем, что в связи с неправомерными действиями Р., у него возникло обязательство из причинения вреда перед истцом, данное обязательство в силу пункта 3 статьи 270 ГК не создает обязанностей для третьих лиц. Хашиевой квартира приобретена добросовестно, поскольку о фиктивности ей не было известно, с 2002 года истец и члены его семьи в квартире не проживали, бремя содержания не несли, имущество было поставлено на учёт как бесхозяйное, коммунальные услуги не оплачивались с 1997 года, по пояснениям свидетелей в квартире на момент продажи отсутствовало сантехоборудование. Постановлением коллегии по гражданским делам решение суда отменено в части признания договора купли - продажи недействительным, в остальной части оставлено без изменения. Коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что Хашиева Ф.И. является добросовестным приобретателем. Однако, признала иск подлежащим удовлетворению в полном объеме (в том числе в части реституции) по тем мотивам, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В части отказа в применении реституции решение суда было оставлено в силе только с учетом позиции истца, отказавшегося от апелляционной жалобы в этой части.

Таким образом, объектом виндикации может являться только жилище, сохранившееся в натуре и находящееся в незаконном владении у ответчика. При споре об истребовании собственником жилища из чужого незаконного владения (ст. 261 ГК) обязанность возвратить его может быть возложена лишь на лицо, фактически незаконно владеющее этим имуществом. Представляется, что под незаконным владением надо понимать всякое фактическое обладание вещью, если оно не имеет надлежащего правового основания. Сюда необходимо отнести такое владение, которое не имеет вообще никакого правового основания (например, владение, установленное в результате недействительной сделки). Для признания лица незаконным владельцем, т. е. ответчиком по виндикационному иску необходимо сочетание этих двух признаков: отсутствие правового основания либо его порочность. Так, нельзя истребовать жилище у залогодержателя, так как жилище, находящееся у залогодержателя, хоть и чужое, но такое владение, основано на законном правовом основании. Невозможно также истребование жилища одним супругом от другого, относящегося к их совместной собственности, так как в данном случае нет его выхода из сферы владения собственника, так как согласно п. 1 ст. 220 ГК участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Если после предъявления иска спорное жилище было передано ответчиком другому лицу или по иным причинам оказалось во владении этого лица, то это лицо в соответствии со статьей 51 ГПК надо привлекать в качестве надлежащего ответчика, если истец согласен на это, либо он должен быть привлечен в качестве второго ответчика.

Как уже говорилось ранее, предметом иска является способ защиты, указанный в статье 9 ГК, а именно восстановление положения существовавшего до нарушения права, о применении которого просит истец. В теории права некоторые ученые, в частности, Ю. К. Толстой считает, что предметом виндикационного иска является требование о признании истца собственником или иным законным владельцем истребуемой вещи и о возвращении вещи истцу, так как без установления наличия права собственности или владения на данную вещь возможно вынесение необоснованного и незаконного решения. Представляется, что данная позиция является верной только в той части, в которой утверждается о предмете иска как об истребовании вещи. Виндикационный иск является одним из исков о присуждении, которые характеризуются такими способами защиты, которые направлены на исполнение подтвержденной судом обязанности ответчика. Если обратиться, к статье 9 ГК, то в ней указано, что одним из способов защиты является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, следовательно, при виндикации это будет возврат спорной вещи истцу. Признание истца собственником или иным законным владельцем спорной вещи является промежуточным этапом в рассмотрении дела, а не самостоятельным требованием. В отличие от виндикационного иска, в иске о признании права собственности предметом как раз и будет являться требование о признании истца собственником. Наличие права собственности или иного правового титула у истца составляет предмет доказывания по виндикационному иску, т.е. входит в основание последнего, поэтому нельзя согласиться с точкой зрения С. Е. Донцова о том, что предметом виндикационного иска является спорное имущество, вещь. Как правильно отмечает А. П. Сергеев, спорное имущество является лишь объектом искового требования.

Таким образом, предметом виндикационного иска будет являться требование о возврате спорного жилища из чужого незаконного владения. Поэтому, если истец изменяет предмет иска с требования об истребовании жилища на требование о предоставлении равноценного жилища или признании за ним права собственности, то здесь нельзя говорить о том, что измененный иск является виндикационным. Действительно, подобное изменение предмета иска ведет к тому, что измененный иск будет являться не виндикационным, а иском о возмещении вреда или о признании права собственности.

Как уже было сказано, под основанием иска необходимо понимать те фактические и юридические обстоятельства, опираясь на которые истец просит о защите своего или чужого права. Фактическое основание влияет на так называемые ограничения виндикации, связанные с добросовестностью приобретателя, приобретением им спорного имущества возмездно или нет и наличие воли собственника на отчуждение имущества в пользу ответчика или нет.

Если следовать буквальному толкованию ст. 261 и 265 ГК, то можно сделать вывод о том, что виндикационный иск может предъявить только собственник и титульный владелец. Поэтому ссылка на тот или иной правовой титул истца необходима при формулировке исковых требований и, следовательно, входит в основание иска. В свою очередь, основание иска влияет на предмет доказывания по иску, так как согласно ст. 65 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих исковых требований.

В связи с рассмотрением виндикационных исков в судебной практике возникает вопрос - добросовестными или недобросовестными являются покупатели жилья? Ответ на поставленный вопрос имеет важное значение. От того, к какой категории отнесут покупателя, зависит судьба приобретенного жилища при признании сделки недействительной. К сожалению, мошенничество в сфере недвижимости встречается по настоящее время, и сделку по основаниям, предусмотренным законом, могут признать недействительной, и в таком случае стороны обязаны возвратить приобретенное жилище. При решении исхода дела существенное значение имеет факт: является приобретатель добросовестным или нет.

Таким образом, в соответствии с ГК, добросовестный приобретатель — лицо, которое не знало и не должно было знать о том, что покупает жилище у лица, не имеющего права его отчуждать. Если же приобретатель знал или должен был знать, что это владение незаконно, он является недобросовестным. Приобретателя не признают добросовестным, если на момент совершения сделки в отношении спорного жилища имелись притязания третьих лиц, их претензии впоследствии признали правомерными, и о них приобретатель знал. Следует отметить, что «настоящий» собственник не всегда может истребовать свое жилище у приобретателя. В данном случае все зависит от того, признает суд приобретателя добросовестным или нет. У недобросовестного приобретателя собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях. Но если суд признает покупателя жилища добросовестным приобретателем, то собственник вправе истребовать свое жилище только при условии, что оно выбыло из владения помимо его воли. Причем собственник должен это доказать. А добросовестному приобретателю необходимо в свою очередь привести веские аргументы, что он не знал и не мог знать, что приобрел недвижимость у лица, не имевшего права его отчуждать. Примерами того, когда имущество выбывает из собственности лица помимо его воли, служат сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения определенных обстоятельств и пр. Классическим примером является следующее. В соответствии с Законом о браке и семье недвижимость (жилище), приобретенное во время брака, относится к совместной собственности супругов. Для распоряжения таким жилищем необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если сделка по распоряжению (например, продажа) недвижимостью совершена без его согласия, то данный факт тоже можно отнести к выбыванию жилища помимо воли собственника. В таком случае супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на распоряжение квартирой не было получено, вправе требовать признания сделки купли-продажи недействительной и возврата жилища.

Некоторые суды, при вышеизложенной ситуации, установив, что жилище выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли, истребуют жилище от добросовестного приобретателя (например, апелляционное решение в отношении той же Хашиевой).

Суды указывают, что, как правило, собственник, обращаясь с иском в суд, оспаривает не одну, а сразу несколько сделок, совершенных разными ответчиками с его жилищем. И здесь у судов возникают вопросы, если первая сделка признана недействительной, будут ли участники последующих сделок добросовестными приобретателями, либо все последующие сделки следует признавать недействительными. Существует различная судебная практика. А именно: по ряду дел, признавая первую сделку недействительной, суды признают все последующие сделки действительными по мотивам добросовестности покупателей, не знавших о допущенных другой стороной нарушениях, или признают последующие сделки недействительными, но жилище не возвращают истцу, по мотивам добросовестности последнего приобретателя. По другим делам признают последующие сделки недействительными в силу того, что недействительная сделка, не влечёт юридических последствий, и что жилище выбыло помимо воли собственника, возвращают жилище собственнику. В качестве примера можно привести дело. Истица 3. по договору купли-продажи продала квартиру, принадлежащую ей на праве собственности, покупателю Ж. через поверенного Н., которому выдала доверенность от 2 апреля 2003 года, удостоверенную секретарем акимата, а также справку, выданную аппаратом акима села о том, что она в браке не состояла. Данные документы в последующем были представлены нотариусу для удостоверения договора купли-продажи. Суд первой инстанции, установил, что данная сделка является недействительной, указал, что такого поверенного как Н., истица 3.. никогда не видела и не знает, доверенность на право продажи квартиры никому не выдавала, ее супруг Г. своего согласия на продажу квартиры не давал, поэтому доверенность и справка являются подложными документами. Так же, сама ответчица Ж. пояснила, что на самом деле квартиру ей продавал не Н.., адругое лицо. По данному факту было возбуждено уголовное дело. Судом также было установлено, что доверенность, на основании которой совершена сделка, датирована 2 апреля 2003 года, в то время как истца выехала из Павлодарской области в 2002 г., что видно из ее паспорта. Кроме того, лицо, подписавшее доверенность, никогда не работало в аппарате акима с. Алгабас и на момент выдачи доверенности секретарем акима не являлся. Таким образом, суд пришел выводу о том, что доверенность не имеет юридической силы и соответственно является незаконной и недействительной. Также суд пришел к выводу, что является недействительной и справка, выданная на имя истицы о том, что на момент приобретения квартиры она в браке не состояла, поскольку согласно свидетельства о заключении брака истица вступила в брак с Г. При оценке последующих сделок - между Ж. и М., М. и Р.., суд отказал истице в удовлетворении иска о признании данных сделок недействительными только на том основании, что последующие покупатели являются добросовестными приобретателями. Постановлением надзорной коллегии решение суда отменено, и дело направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела решением суда иск З. удовлетворен. Суд признал недействительными доверенность на продажу квартиры, а так же договор купли-продажи квартиры заключенный между 3. и Ж. и все последующие договора купли-продажи квартиры между Ж. и М., и между М. и Р. Отменил регистрацию всех вышеуказанных сделок, выселил Р. из спорной квартиры и взыскал в пользу истицы расходы по госпошлине. Свой вывод суд обосновал тем, что истица никогда не выступала в качестве продавца по договору купли-продажи, договор не подписывала, квартира выбыла помимо ее воли, поэтому она может быть истребована от любого лица, в том числе по ст. 261 ГК и у добросовестных приобретателей. Таким образом, суд, признав недействительной первоначальную сделку купли-продажи квартиры между 3. и Ж., признал недействительными и все последующие сделки. Постановлением коллегии решение оставлено без изменения.

Таким образом, суды считают, что обязательным элементом и последствием недействительности двухсторонней сделки в соответствии с п. 3 ст. 157 ГК является двухсторонняя реституция, т.е. при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все, полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре - возместить стоимость в деньгах.

Согласно пункту 2 статьи 188 ГК, право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Представляется, что под выбытием имущества из владения собственника помимо его воли в пункте 1 статьи 261 ГК имеется в виду не утрата юридически обеспеченной возможности обладания помимо воли собственника, а именно утрата им фактического обладания имуществом не по своей воле.

Содержащееся в анализируемой норме условие о возмездном приобретении имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, уже предполагает утрату юридически обеспеченной возможности обладания имуществом помимо воли собственника.