Об утверждении Методики оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 7 декабря 2007 года N 329.

В соответствии с пунктом 51 Плана мероприятий по исполнению общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Утвердить прилагаемую Методику оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд.

2. Комитету регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить представление настоящего приказа для государственной регистрации.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на Вице-Министра юстиции Республики Казахстан Бекетаева М.Б.

4. Настоящий приказ вводится в действие со дня официального опубликования.

Министр

Согласовано                           Согласовано 

Министр индустрии и торговли          И.о. Председателя Агентства

Республики Казахстан                  Республики Казахстан 

от 07.12.2007 г.                      по управлению земельными ресурсами

                                     от 07.12.2007 г.

Согласовано 

Министр финансов 

Республики Казахстан 

от 10.12.2007 г.

1. Настоящая Методика оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд (далее - Методика) утверждена в соответствии с пунктом 51 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основных направлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланий Главы государства народу Казахстана и Программы Правительства Республики Казахстан на 2007-2009 годы, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

2. Настоящая Методика определяет механизм проведения оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд.

3. При определении размера компенсации при изъятии недвижимого имущества для государственных нужд в нее включаются: 

рыночная стоимость прав на земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения, иное имущество, прочно связанное с землей; 

все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой недвижимого имущества включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. 

4. При определении рыночной стоимости оценщику необходимо соблюдать следующие принципы:  

полезности (способность удовлетворить потребности пользователя или потенциального пользователя в течение определенного времени); 

спроса и предложения (зависимость от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей); 

замещения (невозможность превышения наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности); 

ожидания (зависимость от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности); 

изменения (изменение во времени, и определяемое на конкретную дату);

зависимость от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок; 

внешнего влияния (зависимость от местоположения и влияния внешних факторов).

5. Оценка объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами: 

Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан"; 

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке, утвержденных совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 г. N 172 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 598 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2068); 

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года N 179 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2071); 

Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным  приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года N 173, Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года N 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года N 90 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за N 2069).

6. Оценщики при проведении оценки используют стандарты в соответствии с законодательством Республики Казахстан. 

7. Дата проведения работы по определению стоимости недвижимого имущества должна соответствовать дате последнего осмотра объекта оценки.

8. Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных настоящей Методикой и других нормативных правовых актов Республики Казахстан.

9. В данной Методике перечислены методы применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения и выкупаемых для государственных нужд.

10. Оценщик использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке ниже перечисленные методы оценки, с учетом объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации. 

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. 

Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый объект большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности объект. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость объект на конкретном рынке. 

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация. 

Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли. Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями. Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

11. При использовании метода сравнительного анализа стоимость собственности определяется путем сопоставления фактических цен недавних продаж, либо цен установленных путем исследования информации о спросе и предложении, на аналогичные объекты.

12. Метод предполагает следующую последовательность действий: 

производится выбор не менее трех сравнимых объектов, цена продажи которых известна с высокой долей достоверности;