Анализ судебной практики разрешения дел по искам собственников брошенных квартир о восстановлении своих прав по владению, пользованию и распоряжению жилищем.

В Гражданском кодексе Республики Казахстан праву собственности посвящен раздел второй, включающий в себя такие главы, как общие положения о праве собственности, содержание права собственности, субъекты права собственности, приобретение права собственности, прекращение права собственности и т. д. В отличие от ГК Республики Казахстан ГК Российской Федерации предусматривает главу 18 о праве собственности на жилые помещения, нормы которой закрепляют положения о квартирах, как объектах права собственности, общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме, предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья, права членов семьи собственников жилища и прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилище.

Закон «О жилищных отношениях» к самостоятельным объектам жилища относит квартиры, жилые дома.

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и юридические лица.

Исходя из смысла статьи 188 ГК, можно сделать вывод, что собст¬веннику жилища принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем.

Право владения означает юридически обеспеченную возможность осуществлять реальное обладание жильем. Во владении выражается закрепленность жилища за субъектом. Применительно к квартире владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться в ней, контролировать её и иметь постоянную реальную возможность использовать её по назначению, т. е. для проживания.

Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из жилища его полезные свойства, обеспечивающие потребность собственника и членов его семьи в жилье.

Под распоряжением понимается юридически обеспеченная возможность определить судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.д.

Собственник свободно и самостоятельно осу¬ществляет свои правомочия, но при этом не должен ущемлять права и интересы других лиц.

Собственниками жилища могут быть все без исключения граждане и юри¬дические лица. Субъектами права владения, пользования и распоря¬жения жильем в настоящее время являются также местные представительные органы в лице городских, районных и других коммунальных образований.

В соответствии со ст. 18 указанного жилищного закона собственник жилища вправе свободно, по своему усмотрению, распоряжаться им иным образом, не запрещенным законодательством.

Рассматривая дела по искам собственников о выселении лиц, занимающих их квартиры по различным основаниям, суды исходили из того, что непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и от сохранения гражданства Республики Казахстан, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника.

Так, из иска Асанова С.Е. к Скосаревой Р.Г. о выселении следует, что истец является собственником квартиры по договору купли-продажи, в 1999 году бросил квартиру, поскольку в ней невозможно стало жить: не было тепла, света. Затем узнал, что в ней проживают посторонние люди, которых просил выселить.

Ответчица Скосарева Р.Г. в суде пояснила, что в 1999 году спорную квартиру ей предоставили согласно ордера Аким района, квартира была разбита, она её восстановил, сделала ремонт, оплатила все коммунальные услуги.

Представитель Акима Октябрьского района гор. Караганды в суде поддержал пояснения ответчика и пояснил, что дом был разморожен, спорная квартира была брошена собственником, после ремонта в неё заселили ответчика, выдали ордер.

Решением суда Октябрьского района гор. Караганды от 7 октября 2003 года ответчица с членами семьи выселена из спорной квартиры без предоставления другого жилища.

По таким же мотивам был удовлетворен иск Шингисовой Ж.А. к Абдуалиевой К., Акиму гор. Сатпаева Карагандинкой области о признании договора найма жилища незаконным, выселении, и встречному иску Абдуалиевой к Шингисовой о взыскании суммы за произведенный ремонт. Судом установлено, что истица является собственником квартиры, бросила её, в этот период в квартиру вселилась ответчица.

Ответчица в суде пояснила, что в спорную квартиру вселилась на основании разрешения Акима города и договора найма, квартира была в разбитом состоянии, поэтому она сделала ремонт на сумму 148 752 тенге, просила взыскать эту сумму, в иске собственнику отказать.

Решением Сатпаевского городского суда Карагандинской области от 19 декабря 2003 года договор найма признан незаконным, Абдуалива выселена из спорной квартиры, в её иске о взыскании суммы с собственника квартиры отказано, указанные суммы взысканы с Акима гор. Сатпаева.

Аналогично рассмотрено дело по иску Макибаевой С.С. к Манызовой И.А., акимату г. Аркалыка о выселении и признании решения комиссии по распределению жилья при Акиме города и договора поднайма незаконными, и встречному иску Манызовой к Макибаевой о взыскании 147 700 тенге. Судом установлено, что истица является собственником квартиры, бросила её, в этот период по решению комиссии Акима города в соответствии с договором поднайма, заключенным между ответчицей и комиссией Акима города Аркалыка, в спорную квартиру заселилась ответчица. На момент вселения квартира находилась в неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт, который ответчица произвела на сумму 147 700 тенге, которую просила взыскать.

Решением Аркалыкского городского суда Костанайской области от 3 марта 2003 года решение комиссии по распределению жилья при Акиме города Аркалыка и договор поднайма признаны незаконными и Манызова с членами семьи выселена из спорной квартиры, и в её пользу с Макибаевой взысканы суммы за произведенный ремонт.

Из материалов дел данной категории видно, что ответчики вселялись в спорные квартиры не только на основании ордера, договора найма и поднайма, но на основании договоров опеки над имуществом. В некоторых таких договорах указывалось условие, что в случае появления собственника наниматель освободит квартиру, однако, в виду отказа проживающих выселиться, собственник обращался с иском в суд о выселении.

Так, из дела по иску Темирбаевой И.Я. к Кожахметову Н.К. о выселении следует, что истица является собственником спорной квартиры, в связи с семейными обстоятельствами вынуждена была оставить квартиру и проживать по другому адресу. Впоследствии узнала, что ею квартиру занял ответчик, и освобождать отказывается.

В суде ответчик пояснил, что спорную квартиру ему предоставил Аким района в соответствии с договором об опеке над имуществом, имеет первую группу инвалидности, нуждается в жилье.

Представитель Акима Октябрьского района гор. Караганды пояснил суду, что с 1999 года по 2001 год на брошенные квартиры выдавались ордера, а с 2001 года, как и на спорную квартиру, был оформлен договор опеки, ответчику будет предоставлено другое жилье, поскольку он состоит на учёте нуждающихся в жилье.

Представитель ГУ «Управление реформирования ЖКХ, транспорта и связи» пояснила, что в районе в связи с оптимизацией жилья, за счёт государства отремонтированы брошенные квартиры, которые находятся в коммнальной собственности города. Данные квартиры выделяются льготной категории граждан, и так как ответчик является инвалидом первой группы, ему будет выделена другая благоустроенная квартира.

Решением суда Октябрьского района гор. Караганды от 12 октября 2004 года ответчик выселен, ГУ « Управление реформирования ЖКХ, транспорта и связи» обязали предоставить ответчику другое жилище.

Из материалов некоторых дел следует, что ответчики вселялись в спорные жилища с разрешения председателя кооператива собственников квартир ( КСК).

Так, из дела по иску Мухамадиевой Г.Х. к Ахметову С.К. и членам его семьи следует, что истица, являясь собственником квартиры по договору купли-продажи, не может в неё вселиться, потому что там живут посторонние люди - ответчики. Ответчики суду пояснили, что проживают в спорной квартире по разрешению председателя КСК, которая сказала, что собственники уехали в Германию, а квартиру оставили КСК. На момент вселения двери были забиты гвоздями, квартира была в запущенном состоянии, они сделали ремонт, другого жилья не имеют, просят отказать в иске.

Решением суда Октябрьского района гор. Караганды от 27 августа 2004 года иск удовлетворен и ответчики выселены из спорной квартиры.

Аналогичное дело рассмотрено Аксуским городским судом Павлодарской области по делу по иску Польской Т.С. к Байтемировой Г.Т. о выселении. Судом установлено, что истица являлась собственником квартиры, после смерти проживавшей в спорной квартире матери, она закрыла квартиру, присматривала за ней, а позже узнала, что в неё вселилась ответчица с разрешения КСК, с ней заключен договор аренды квартиры, который просит признать незаконным и выселить ответчицу.

Ответчица в суде пояснила, что спорную квартиру её предоставил акимат г. Аксу, так как она состояла в очереди, перед заселением она беседовала с истицей, которая отказалась от квартиры, сказала, что выпишется, поэтому она не взяла от неё никаких письменных документов, о чём сожалеет, сделала ремонт на сумму 80 тысяч тенге, у неё трое детей, ей негде жить.

Решением Аксуского городского суда Павлодарской области от 10 ноября 2004 года ответчица с членами семьи выселена из спорной квартиры.

По делу по иску Казакова И.Е. к Абдрахмановой А.А. о выселении, истец в суде пояснил, что является собственником квартиры. Ответчик в суде пояснил, что квартира пустовала, поэтому на основании договора аренды он был вселен в неё, истец не является собственником, поскольку собственником квартиры был его отец, который в 2000 году бросил её.

Суд Житикаринского района Костанайской области, установив, что истец был включен в договор приватизации от 1993 года, признав истца сособственником спорной квартиры, решением от 13 января 2004 года выселил ответчицу из спорной квартиры.

Судами рассматривались дела по искам КСК о выселении ответчиков по мотивам неуплаты коммунальных услуг из квартир, предоставленных ответчикам кооперативами в виду того, что они ранее пустовали, находились в аварийном состоянии, имелась задолженность по коммунальным услугам.

Например, по делу по иску кооператива «Бирлик» к Садвокасовой А. о выселении, судом Октябрьского района принято решение от 27 августа 2003 года об отказе в иске по мотивам того, что кооператив не является собственником спорной квартиры.

При рассмотрении дела по иску Компышева Б.Н. к Буслович Э.В. о выселении и встречному иску Буслович к Компышеву, Акимату Октябрьского района г. Караганды, ГУ «Управление ЖКХ» при Акиме района о взыскании суммы за произведенный ремонт, суд установил, что истец является собственником спорной квартиры, длительное время в ней не проживал, и пустующая квартира Акимом района была предоставлена ответчику, который сделал ремонт и вселился в неё. В суде стороны пришли к мировому соглашению с условиями о том, что истец - собственник продает квартиру ответчику, а ответчик выплачивает собственнику стоимость квартиры за минусом стоимости сделанного ремонта; поскольку условия не противоречили закону, не нарушали права третьих лиц, суд Октябрьского района гор. Караганды определением от 6 октября 2004 года утвердил мировое соглашение и прекратил производство по делу.

Из материалов некоторых дел следует, что ответчики вселялись в пустующие квартиры самовольно. Так, из дела по иску Цой П.В. к Тен А.П. и Цой А.А. о выселении следует, что истица является собственником квартиры, в 2002 году бросила квартиру по семейным обстоятельствам, и в неё заселились ответчики, которые суду пояснили, что квартира была бесхозяйной, в аварийном состоянии, они сделали ремонт. Решением суда Октябрьского района г. Караганды от 16 августа 2004 года иск о выселении удовлетворён.

Аналогичное дело рассмотрено судом по иску Аристова С. С. к Рымбековой И. Б. о выселении, где судом установлено, что истец собственник квартиры, в виду болезни родителей, выехал за пределы Казахстана, ключ оставил соседям, чтобы они присматривали за квартирой, квартиру в акимат не сдавал, не отказывался от неё, по приезду обнаружил, что в ней живут посторонние люди - ответчик с семьей, просил их выселить. Решением суда Октябрьского района г. Караганды от 19 сентября 2003 года ответчики выселены из спорной квартиры.

Таким образом, по данной категории дел усматривается в целом единая практика, согласно которой суды выносили решения об удовлетворении исков собственников о выселении лиц, занимающих их жилище. При этом исходили только из того, что в соответствии со ст. 20 Закона «О жилищных отношениях» непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия и от сохранения гражданства, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника.

Вместе с тем, при рассмотрении этих дел судьи не всегда выясняли, является ли спорная квартира бесхозяйной, не отказывался ли собственник от права собственности на неё, не прекращено ли право собственности.

Пункт 3 статьи 11 жилищного закона предусматривает, что отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также законодательством о собственности. Следовательно, на эти отношения распространяются и нормы ГК.

Ранее действовавший ГК, 1964 года, в ст. 135 предусматривал, что имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен (бесхозяйное имущество), поступает в собственность государства по решению суда, вынесенному по заявлению финансового органа. В соответствии с этой нормой, раньше суды не признавали бесхозяйным такое имущество, владелец которого хотя и известен, но выбыл из данной местности, и местожительство его было неизвестно. Владелец имущества признавался безвестно отсутствующим, и над его имуществом устанавливалась опека.

Однако, ГК, 1995 года, ввел новый третий вид бесхозяйной вещи - вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

В настоящее время в соответствии со ст. 242 ГК бесхозяйной является вещь:

1) которая не имеет собственника,

2) собственник которой неизвестен,

3) от права собственности на которую собственник отказался.

В связи с введением в действие нового ГК, практика должна была измениться, однако, вышеуказанные рассмотренные дела не свидетельствуют об этом. Некоторые Акимы райгородов и органы, уполномоченные управлять коммунальной собственностью, а также судьи, не учитывая изменение правового статуса жилища в виду его выкупа в частную собственность, по - прежнему применяли устаревшее законодательство, а также неверно применяли третий вид бесхозяйных вещей.