Анализ судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

1. Анализ данной категории дел свидетельствует, что одной из причин обращения в суд с исками является ненадлежащее оформление договоров, либо полное отсутствие письменного договора в любой форме со ссылкой на устную договоренность, влекущие в дальнейшем разногласия при исполнении в условиях договора и судебные споры.

Нередко такие споры сочетаются с встречным либо основными требованиями о признании сделки состоявшейся.

Бекмаева обратилась в суд с иском к Турищеву, Турищевой о признании действительным устного соглашения от декабря 1997 года о продаже принадлежащей ей квартиры за 5 500 долларов США, указав, что условия соглашения ею исполнены, и квартира передана ответчикам. Ответчики приняли квартиру, осуществили перепланировку, произвели частичную оплату стоимости квартиры в сумме 1 500 долларов США. По условиям соглашения оформление письменного договора отложено на время окончательной оплаты. Просила признать сделку действительной и взыскать остальную сумму. Турищева заявила встречные требования о признании сделки недействительной, взыскании выплаченной суммы, указав, что договор в установленной законом форме (письменной простой или письменной нотариальной) не оформлен, соглашение не выполнено, сделка исполнена в иностранной валюте.

Решением суда в иске Бекмаевой отказано, встречный иск удовлетворен по мотивам незаконности оплаты стоимости квартиры в иностранной валюте, и отсутствия прав на квартиру ввиду того, что она не зарегистрирована. Определением коллегии областного суда решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение для всестороннего исследования, и оценки представленных доказательств с учетом требований ч.2 ст. 154 ГК, предусматривающей возможность признания действительной сделки, не имеющей надлежащего оформления, если она по своему содержанию не противоречит законодательству, фактически исполнена сторонами или одной из сторон и не нарушает прав третьих лиц. Судом не дана надлежащая оценка расписке Бекмаевой о получении денег, где указано « в долларах по просьбе Турищевых».

При новом рассмотрении дела решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Принимая такое решение, суд на основании ст. 153 ГК исходил из того, что несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, истица подтверждает ее совершение письменными и иными доказательствами. В соответствии с ч. 2 ст. 154 ГК суд вправе признать сделку действительной, если сделка фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

2. Невыполнение покупателем обязательств по оплате квартиры, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Домбарбаев обратился в суд с иском к Ниязгуловой, ТОО « Недвижимость», РГП « Центр по недвижимости» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и выселении Ниязгуловой, указав, что 26 апреля 2000 года оформлен договор купли-продажи квартиры за 280 тыс. тенге, однако ответчица, заселившись в квартиру, не производит оплату.

Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, иск удовлетворен по следующим основаниям. Судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в центре. В договоре указано, что покупатель оплачивает продавцу за квартиру 280 тыс. тенге при подписании договора. Никаких других оговорок текст договора не содержит и сам договор после его оформления выдан сторонам без замечаний. При удовлетворении иска судом принято во внимание письмо Ниязгуловой от 19 мая 2000 года к сожителю Бугрину, в котором она просит срочно передать деньги для оплаты стоимости квартиры, которое расценено судом как письменное доказательство невыполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Данный вывод суда подтверждается показаниями работников товарищества и центра, оформлявших договор, об отсутствии у покупателя денег и согласии продавца получить оплату в течение последующей недели. В текст договора эти изменения внесены не были, однако из фактических обстоятельств дела следует, что договор был заключен под отлагательным условием времени оплаты.

Поскольку Ниязгуловой условия договора не были исполнены, на основании ст. 401 ГК это является основанием для расторжения договора .

3. Суд вправе признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по мотивам использования при расчёте иностранной валюты, если эти требования не обусловлены намерением истца уклониться от исполнения обязательства по оплате покупки. В соответствии со ст. 219 ГПК суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска.

Кульниязова обратилась в суд с иском к Кардановой о взыскании суммы, указав, что ответчица не произвела оплату по договору купли-продажи квартиры.

Суд, установив из расписки ответчицы, что ею не оплачена стоимость квартиры в 2 500 долларов США, решением признал на основании ч. 1 ст. 158 ГК сделку недействительной по мотивам использования иностранной валюты.

В определении коллегии областного суда, которым отменено решение, указано, что в соответствии с п..2 ст.219 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных требований. С согласия истца суд может выйти за пределы заявленных требований, если это необходимо для защиты его прав, свобод и охраняемых интересов.

Из иска, пояснений истицы в судебных инстанциях следует, что она просила о взыскании неполученной по договору суммы и не оспаривала сам договор. Встречный иск суду не предъявлялся. Из пояснений ответчицы следует, что оплата действительно не произведена, поскольку в данный момент квартира не стоит договорной суммы.

Коллегия указала, что выводы суда об условиях договора в части оплаты, наличии или отсутствии задолженности, причинах неоплаты, являются преждевременными.

При таких обстоятельствах, суд, вынося решение о признании сделки недействительной, в нарушение процессуальных норм вышел за пределы заявленных истицей требований.

4. Нередко причиной возникновения споров является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.

Дмитриев просил выселить из квартиры Уаисову, ссылаясь на то, что спорную квартиру приобрел к Поповой по договору купли-продажи и является собственником.

Уаисова обратилась со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Дмитриевым и Поповой, и возложении на Попову обязанности заключить договор с ней, поскольку по соглашению с Бобриковым- братом Поповой, она проживает в квартире, выплатив Бобрикову задаток сумме 160 тыс.тенге.

Решением суда иск Дмитриева удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

На основании доверенности, выданной Поповой, Кундакбаеву, квартира по договору продана Дмитриеву и право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с ч.2 ст. 235 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных ГК.

Поскольку собственник квартиры Попова распорядилась собственностью, продав квартиру Дмитриеву и данное право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то наличие у Уаисовой расписки о передаче Бобрикову в качестве задатка за квартиру 160 тыс. тенге не свидетельствует о приобретении права собственности на квартиру, так как Бобриков не являлся её собственником и не имел права на отчуждение. Данное обстоятельство является основанием для обращения в суд с иском о взыскании этой суммы.

5. Совершение под видом договора купли-продажи жилого помещения договора займа является основанием для признания сделки недействительной.

Хусаинова обратилась в суд с иском к своей сестре Хусаиновой о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что сестра по месту работу получила ссуду на приобретение квартиры. Однако на эти деньги сестра приобрести квартиру не смогла, и поскольку от нее требовали отчет об использовании ссуды, то они решили оформить мнимый договор о купле-продаже, принадлежащей ей квартиры. Впоследствии сестра ссуду погасила. Поскольку ответчица признала иск, что ей было выгодно, решением суда иск был удовлетворен. Вместе с тем, было установлено, что ответчица обеспечение договора займа заложила эту квартиру Алтыбасаровой, а затем оформила договор купли-продажи квартиры.

Таким образом, мнимый договор утратил силу, и собственником квартиры стала Алтыбасарова. Однако суд эти обстоятельства не принял во внимание, Алтыбасарову к участию в деле не привлек, чем нарушил ее права. При новом рассмотрении дела последний договор никем не оспорен. В удовлетворении иска

судом отказано по мотивам пропуска срока исковой давности. Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка первому договору. Суд должен был указать, что на основании ч. 2 ст. 158 ГК истица не вправе требовать признания сделки недействительной, поскольку оно вызвано намерением уклониться от ответственности.

Поскольку на основании ч.2 ст. 160 ГК при совершении притворной сделки к правоотношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, то коллегия областного суда, отменяя решение суда 1 инстанции, которым притворный договор купли-продажи квартиры между Мухановой и Бисембаевой признан недействительным, указала, что имеющийся договор займа прикрывает договор купли-продажи. Заключение указанной сделки соответствует нормам ст. 725 ГК и потому нет оснований для признания её недействительной.

3. Суд вправе признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по мотивам использования при расчёте иностранной валюты, если эти требования не обусловлены намерением истца уклониться от исполнения обязательства по оплате покупки. В соответствии со ст. 219 ГПК суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска.