Анализ практики разрешения споров об оспаривании права собственности и сделок по отчуждению жилых помещений

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом путем признания сделки недействительной.

Л. обратилась в суд с иском к Д., М., С. о признании договора купли-продажи недействительными, выселении, мотивируя, что приговором районного суда г.Астаны от 02.12.2005 года установлено, что осужденные Д. и З. под угрозой расправы, избиениями и незаконным содержанием с малолетней дочерью в неволе, вынудили её подписать доверенность на право распоряжения имуществом - квартирой с последующей продажей. Осужденные похитили ее и матери О. удостоверения личности и правоустанавливающие документы на квартиру. На основании полученных доверенностей 29.07.2002 года З. оформил пакет документов и получил свидетельство о праве на наследство от О. и о государственной регистрации прав на жилище. Оказывая психологическое воздействие и давление, 05.08.2002 года нотариально оформил документы купли-продажи квартиры от ее имени на сына подсудимого Д. – Д.. Впоследствии продали указанную квартиру и распорядились вырученной суммой по своему усмотрению. Данные обстоятельства указаны в приговоре суда. При обращении в центр по недвижимости выяснилось, что Д. 13.01.2003 года квартира продана М., а последняя, в свою очередь продала С. Просила признать все договора купли-продажи квартиры недействительными, выселить С. и всех проживающих членов семьи из указанной квартиры, стороны привести в первоначальное положение, вернув квартиру.

Решением суда иск удовлетворен. Суд, исходя из ст. 71 УПК, указал, что вступившим в законную силу приговором суда установлено, что договор купли-продажи квартиры от 05.08.2002 года подписан Л. под влиянием насилия и угрозы, за квартиру деньги не получены. Согласно п. 9 ст.159 ГК, сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Исходя из этого, суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным. Далее, суд, руководствуясь п.8 ст. 157 ГК, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, признал последующие договора также недействительными. Руководствуясь п. З ст. 157 ГК о том, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре, возместить стоимость в деньгах, суд пришел к выводу, что стороны должны быть приведены в первоначальное положение - квартира должна быть возвращена Л., необходимо взыскать с Д. в пользу М. 2 826 000 тенге, взыскать с М. в пользу С. 3 034 000 тенге. Мотивируя, что в соответствии ст.260 ГК и ст. 18 Закона «О жилищных отношениях» Л. вправе требовать устранения всяких препятствий к осуществлению ее права, как собственника, суд признал, что все проживающие в указанной квартире члены семьи С. подлежат выселению из нее без предоставления другого жилья.

Постановлением коллегии по гражданским делам суда г.Астаны решение суда оставлено без изменения.

При рассмотрении иска о признании сделки недействительной суды должны проверять основания недействительности сделки в соответствии с ГК и иными законодательными актами.

А. обратилась с иском о признании недействительным заключенного между Р. и С. договора купли-продажи квартиры в части, составляющей 1/5 долю Р. , указав, что решением суда от 18 февраля 2005 с Р. в ее пользу взыскано в счет возмещения материального ущерба 590 552 тенге, в счет компенсации морального вреда 1 млн. тенге. Определением суда от 18.02.2005 года на спорную квартиру наложен арест, который затем снят. Кроме того, квартира находилась под арестом согласно постановлению судебного исполнителя от 03.06.2005 года, однако 26 января 2005 года Р. оформил сделку с С. Постановлением судебного исполнителя от 03.03.2006 года ей передана в натуре 1/5 доля квартиры, принадлежащая Р., но регистрации права собственности препятствует указанная сделка. Просила признать сделку недействительной как несоответствующую требованиям законодательства, а также совершенную с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Решением суда в иске отказано. Суд указал, что данные обстоятельства - что ответчики заключили договор купли-продажи квартиры, находившейся под арестом, как по определению суда, так и постановлению судебного исполнителя - сами по себе не свидетельствуют о противозаконности условий сделки, поэтому нельзя утверждать, что содержание сделки противоречит требованиям законодательства либо она заведомо противна основам правопорядка и нравственности, истицей не указаны предусмотренные законом основания недействительности сделки.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда.

Если сделка нарушает оспариваемое право, то это лицо вправе предъявить иск о признании права собственности и недействительности сделки.

С. обратилась в суд с иском к И. и К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения, признании договора купли-продажи дома недействительным и взыскании компенсации за причинение морального вреда, мотивируя, что 08.10.2003 года между ней и И. состоялся договор на долевое участие в строительстве индивидуального жилого дома в г.Астане, Юго-Восток (левая сторона), земельный участок 447, площадью 1000 кв.м., принадлежащий К. По условиям договора расходы на строительство подлежали уплате сторонами. Она внесла свою долю в сумме 2 454 000 тенге. Ее мать С. также финансировала строительство дома, эти расходы составили 1 749 480 тенге. По окончании строительства дома И. должна была оформить ½ долю жилого дома и половину земельного участка на нее. Однако, ответчик 28.02.2006 года оформила с К. договор купли-продажи дома, отказав ей в оформлении половины дома и земли. Все эти действия ответчика причинили ей моральный ущерб в виде переживаний и дискомфорта. В суде истица, дополнив исковые требования, просила суд признать сделку по купле-продаже земельного участка состоявшейся и признать за ней право собственности на землю.

Решением суда иск удовлетворен частично. Суд исходил из того, что стороны договорились о том, что каждая из сторон будет иметь1/2 долю в возводимом ими доме, поэтому иск С. в части признания ее права собственности на половину дома и земельный участок подлежит удовлетворению. Согласно ст. 157 ГК при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц. Поскольку заключение договора купли-продажи дома от 28.02.2006 года нарушает права собственника доли в указанном доме, то есть С., суд признал данный договор купли-продажи подлежащим признанию недействительным. В части исковых требований о признании действительной сделки в отношении земельного участка, совершенной между ней и К., и признании права собственности на земельный участок, суд отказал, поскольку истицей не представлены доказательства в обоснование своих требований. В части исковых требований о взыскании морального вреда также отказано со ссылкой на п.4 ст.951 ГК.

Постановлением коллегии по гражданским делам решение суда изменено. Коллегия указала, что суд правильно признал право собственности на 1/2 часть дома за истицей. Поэтому следовало признать договор купли-продажи на ½ часть дома недействительным, поскольку по договору 1/2 часть принадлежит И., последняя вправе распоряжаться своей долей.

Поскольку основанием возникновения права собственности является заключение договора мены жилых помещений, истец должен представить суду доказательства совершения сделки, зарегистрированной в установленном законом порядке.

Суд, отказывая Г. в удовлетворении иска к О. о признании права собственности и признании договора мены между З. и О. состоявшимся, указал, что каких-либо документов, подтверждающих, что между сторонами состоялась сделка - мена, истица не представила. Представленное истцом соглашение о задатке может свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор мены. Судом было установлено, что договорные отношения с ответчиком О. по обмену квартиры на дом сложились не у истицы Г., а ныне покойного З. Намерение о совершении сделки между сторонами подтверждается распиской О. от 16.09.2000 года о получении задатка в сумме 100 долларов США от З. , переездом О. из квартиры в дом, в котором проживала семья З., и вселением последних в квартиру О. . Однако на момент обмена право собственности на дом не принадлежало ни З., ни его отцу, ни истице. Не принадлежит на праве собственности указанный дом и З. которая была прописана в домовой книге. Ни З., ни Г. не представили правоустанавливающий документ на дом. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, а сделки с недвижимостью согласно ст.155 ГК считаются совершенными только после государственной регистрации. В судебном заседании достоверно установлено, что З., З. и Г. не имели право собственности на дом. Поэтому они не вправе были по своему усмотрению отчуждать жилище, т.е. совершать обмен дома на квартиру.

Суд пришел к выводу, что сделка не состоялась, и отменил регистрацию права собственности на квартиру за З.

Постановлением коллегии по гражданским делам решение суда было оставлено без изменения.

Оспаривая право собственности, стороны по сделке вправе предъявлять требования о признании договора дарения недействительным.

П. обратилась в суд с иском к Н., нотариусу Д. о признании договора дарения недействительным, мотивируя, что она - пенсионерка, больной человек. На праве собственности имеет однокомнатную квартиру. В апреле 2003 года ее внучка Н. и зять Н. уговорили ее переоформить указанную квартиру по договору дарения на них притворно, чтобы они могли оформить ипотеку и получить кредит на строительство новой квартиры. После чего обещали ей вернуть квартиру, переоформив на нее. 9 апреля 2003 года они оформили договор дарения на Н.. Однако, ответчик ввел в заблуждение истицу, до настоящего времени не возвращает ей квартиру. В связи, с чем просит признать договор дарения от 9 апреля 2003 года квартиры недействительным.

Решением суда иск удовлетворен. Суд указал, что доводы ответчика о том, что истица добровольно подарила ему свою квартиру без каких-либо условий, в суде не нашли своего подтверждения. Более того, противоречат обстоятельствам дела. Так, после заключения договора дарения, указанная квартира оставалась во владении истицы, которая до сих пор владеет, пользуется и несет все расходы по её содержанию. Данное обстоятельство не отрицается ответчиком. Доказательств обратного, ответчиком суду не представлено. Суд пришел к выводу, что между сторонами была совершена притворная сделка, поэтому данный договор дарения подлежит признанию недействительным. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда, вместе с тем, коллегия отметила, что судом применен закон, не подлежащий применению, то есть п.2 ст.160 ГК, поскольку сторонами была совершена мнимая сделка, а не притворная. В соответствии п. 1 ст. 160 ГК недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия. Однако, учитывая требования ч.2 ст.364 ГПК, согласно которой не может быть отменено правильное по существу решение суда по одним лишь формальным соображениям, коллегия посчитала возможным оставить решение суда без изменения.

Заявитель вправе обратиться в суд в порядке искового производства о признании права собственности по мотивам владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным по сделкам, не оформленным в соответствии с законодательством, а не требовать по ст. 291 ГПК установления фактов, имеющих юридическое значение.