Анализ судебной практики по делам о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.

В последнее десятилетие произошли серьезные изменения в структуре жилищного фонда. Значительно увеличилось количество жилья, находящегося в частной собственности граждан, что связано, главным образом, с его приватизацией. Как известно, приватизация представляла собой бесплатную передачу государственных и ведомственных жилых помещений собственность граждан. Это вызвало, в свою очередь, широкое распространение разнообразных сделок с жильем, поскольку собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам. Такое отчуждение возможно, например, по договору купли-продажи, которые никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы тенге. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденты. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условий, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона- посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья ( купля-продажа, дарение и др.). При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. ИХ права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда. Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном договоре, доминирующем на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи квартиры. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи квартир приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Договор купли-продажи квартир является одним из видов договора купли-продажи, и к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила главы 25 ГК, т.е. общие положения о купле-продаже.

В отличие от старого ГК Каз.ССР, в котором имелись отдельные нормы, предусматривающие особые требования к форме ( ст.226) и порядку отчуждения жилого дома ( ст.227), новый ГК, введенный в действие с 1 июля 1999 года, не содержит отдельных норм в отношении купли-продажи жилища.

Поэтому после введения нового ГК договор купли-продажи квартир и др. жилища не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - квартира, которая относится к недвижимому имуществу ( ст.117 ГК).

В соответствии со ст. 118 ГК право собственности и другие права на квартиру, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода прав собственности регулируется Указом Президента РК, имеющим силу Закона от 25 декабря 1995 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи квартиры признается заключенным в момент, предусмотренный ч.1ст. 393 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли-продажи квартиры момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст. 238 ГК право собственности у покупателя квартиры возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. ИЗ этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив квартиру во владение и пользование, не вправе ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами ( продавать, сдавать в аренду и др.). Одновременно продавец теряет права распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, в связи с несоответствием содержания договора требованиям законодательства.

Как для всякой сделки, при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо соблюдение ряда условий.

1.Участники сделки должны быть дееспособны, хотя бы в таком объеме, который необходим для совершения данного вида сделок.

2. Содержание сделки не должно противоречить закону и иным нормативно-правовым актам.

3.Внешнее волеизъявление должно совпадать с внутренней волей лица на совершение сделки. Воля лица на совершение данной сделки должна формироваться свободно.

4.Сделка должна быть совершена не для вида, а с намерением породить юридические последствия, на которые направлены сделки данного вида.

5.Должны быть соблюдены требования закона о форме данной сделки.

При заключении договора стороны должны руководствоваться требованиями главы 23, 24 ГК ( заключение, изменение и расторжение договора).

Несоблюдение сторонами указанных условий влечет недействительность договора , т.е. не наступление в силу закона тех юридических последствий, к которым стремились стороны при заключении сделки.

При этом суды, рассматривая дела по спорам о недействительности договоров купли-продажи, должны руководствоваться общими нормами недействительности сделок (ст. 157-162 ГК).

Договор купли-продажи может быть недействительным в силу признания его таковым судом ( оспоримый договор ) либо независимо от такого признания ( ничтожный договор). Несмотря на то, что теория гражданского права содержит эти понятия, ГК РК не предусматривает их.

Основания недействительности договора купли-продажи квартиры, а также перечень лиц, имеющих право требовать признания его недействительным, установленные ст. 157-160 ГК, не являются исчерпывающими и могут устанавливаться другими законодательными актами. Принципиальным является положение о том, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления соответствующего иска ( в том числе встречного) лицом, в интересах которого установлены ограничения, или иными лицами в случаях прямо указанных в законе.

Так, в силу ст. 8 Указа Президента, имеющего силу Закона от 23 декабря 1995 года « Об ипотеке недвижимого имущества» при продаже квартиры, заложенной по ипотечному договору, с нарушением правил, содержащихся в ч..2 ст. 315 ГК, залогодержатель вправе потребовать признания договора купли-продажи заложенной квартиры недействительным.

В соответствии с п.3 ст. 33 Закона РК « О браке и семье» для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В силу п.3 ст. 13 Закона РК « О жилищных отношениях» продажа приватизированной квартиры, находящейся в общей совместной собственности родителей и детей, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органа опеки и попечительства. Аналогичное согласие требуется при прекращении права собственности, затрагивающего интересы несовершеннолетних детей бывшего собственника ( ст. 30 Закона РК « О жилищных отношениях»).

Нарушения сторонами указанных требований закона являются самостоятельными основаниями для признания договора купли-продажи квартир недействительными. Но на этом перечень оснований для признания договоров купли-продажи квартир не ограничивается.

Анализ дел свидетельствует, что одной из причин обращения в суд с исками является ненадлежащее оформление договоров, либо полное отсутствие письменного договора в любой форме со ссылкой на устную договоренность, влекущие в дальнейшем разногласия при исполнении в условиях договора и судебные споры.

Нередко такие споры сочетаются с встречным либо основными требованиями о признании сделки состоявшейся.

Бекмаева обратилась в суд с иском к Турищеву, Турищевой о признании действительным устного соглашения от декабря 1997 года о продаже принадлежащей ей квартиры за 5 500 долларов США, указав, что условия соглашения ею исполнены, и квартира передана ответчикам. Ответчики приняли квартиру, осуществили перепланировку, произвели частичную оплату стоимости квартиры в сумме 1 500 долларов США. По условиям соглашения оформление письменного договора отложено на время окончательной оплаты. Просила признать сделку действительной и взыскать остальную сумму. Турищева заявила встречные требования о признании сделки недействительной, взыскании выплаченной суммы, указав, что договор в установленной законом форме (письменной простой или письменной нотариальной) не оформлен, соглашение не выполнено, сделка исполнена в иностранной валюте.

Решением суда в иске Бекмаевой отказано, встречный иск удовлетворен по мотивам незаконности оплаты стоимости квартиры в иностранной валюте, и отсутствия прав на квартиру ввиду того, что она не зарегистрирована. Определением коллегии областного суда решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение для всестороннего исследования, и оценки представленных доказательств с учетом требований ч.2 ст. 154 ГК, предусматривающей возможность признания действительной сделки, не имеющей надлежащего оформления, если она по своему содержанию не противоречит законодательству, фактически исполнена сторонами или одной из сторон и не нарушает прав третьих лиц. Судом не дана надлежащая оценка расписке Бекмаевой о получении денег, где указано « в долларах по просьбе Турищевых».

При новом рассмотрении дела решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Принимая такое решение, суд на основании ст. 153 ГК исходил из того, что несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, истица подтверждает ее совершение письменными и иными доказательствами. В соответствии с ч. 2 ст. 154 ГК суд вправе признать сделку действительной, если сделка фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате квартиры, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Домбарбаев обратился в суд с иском к Ниязгуловой, ТОО « Недвижимость», РГП « Центр по недвижимости» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и выселении Ниязгуловой, указав, что 26 апреля 2000 года оформлен договор купли-продажи квартиры за 280 тыс. тенге, однако ответчица, заселившись в квартиру, не производит оплату.

Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, иск удовлетворен по следующим основаниям. Судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в центре. В договоре указано, что покупатель оплачивает продавцу за квартиру 280 тыс. тенге при подписании договора. Никаких других оговорок текст договора не содержит и сам договор после его оформления выдан сторонам без замечаний. При удовлетворении иска судом принято во внимание письмо Ниязгуловой от 19 мая 2000 года к сожителю Бугрину, в котором она просит срочно передать деньги для оплаты стоимости квартиры, которое расценено судом как письменное доказательство невыполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Данный вывод суда подтверждается показаниями работников товарищества и центра,

оформлявших договор, об отсутствии у покупателя денег и согласии продавца получить оплату в течение последующей недели. В текст договора эти изменения внесены не были, однако из фактических обстоятельств дела следует, что договор был заключен под отлагательным условием времени оплаты.

Поскольку Ниязгуловой условия договора не были исполнены, на основании ст. 401 ГК это является основанием для расторжения договора .

Анализ дел позволяет прийти к выводу, что судами республики при рассмотрении дел данной категории признавались в соответствии с требованиями ч.1 ст. 158 ГК недействительными договора купли-продажи вследствие несоответствия нормам действующего законодательства в большинстве по признаку использования иностранной валюты.

Кульниязова обратилась в суд с иском к Кардановой о взыскании суммы, указав, что ответчица не произвела оплату по договору купли-продажи квартиры.

Суд, установив из расписки ответчицы, что ею не оплачена стоимость квартиры в 2 500 долларов США, решением признал на основании ч. 1 ст. 158 ГК сделку недействительной по мотивам использования иностранной валюты.

В определении коллегии областного суда, которым отменено решение, указано, что в соответствии с п..2 ст.219 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных требований. С согласия истца суд может выйти за пределы заявленных требований, если это необходимо для защиты его прав, свобод и охраняемых интересов.

Из иска, пояснений истицы в судебных инстанциях следует, что она просила о взыскании неполученной по договору суммы и не оспаривала сам договор. Встречный иск суду не предъявлялся. . Из пояснений ответчицы следует, что оплата действительно не произведена, поскольку в данный момент квартира не стоит договорной суммы.

Коллегия указала, что выводы суда об условиях договора в части оплаты, наличии или отсутствии задолженности, причинах неоплаты, являются преждевременными.

При таких обстоятельствах, суд, вынося решение о признании сделки недействительной, в нарушение процессуальных норм вышел за пределы заявленных истицей требований.

Нередко причиной возникновения споров является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.

Дмитриев просил выселить из квартиры Уаисову, ссылаясь на то, что спорную квартиру приобрел к Поповой по договору купли-продажи и является собственником.

Уаисова обратилась со встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Дмитриевым и Поповой, и возложении на Попову обязанности заключить договор с ней, поскольку по соглашению с Бобриковым- братом Поповой, она проживает в квартире, выплатив Бобрикову задаток сумме 160 тыс.тенге.

Решением суда иск Дмитриева удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

На основании доверенности, выданной Поповой, Кундакбаеву, квартира по договору продана Дмитриеву и право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с ч.2 ст. 235 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных ГК.

Поскольку собственник квартиры Попова распорядилась собственностью, продав квартиру Дмитриеву и данное право собственности зарегистрировано в установленном порядке, то наличие у Уаисовой расписки о передаче Бобрикову в качестве задатка за квартиру 160 тыс. тенге не свидетельствует о приобретении права собственности на квартиру, так как Бобриков не являлся её собственником и не имел права на отчуждение. Данное обстоятельство является основанием для обращения в суд с иском о взыскании этой суммы.

Изучение показало, что нередки случаи, когда между сторонами фактически имеют место договоры займа, в обеспечение которых должники предоставляют займодателям свои квартиры, чем нарушаются требования закона. При рассмотрении дел по таким основаниям, то есть ввиду притворности, мнимости сделки, когда на самом деле совершались не договоры купли-продажи, а имели место договоры займа, а оформление договора осуществлялось только для вида, судами допускались ошибки.

Хусаинова обратилась в суд с иском к своей сестре Хусаиновой о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указав, что сестра по месту работу получила ссуду на приобретение квартиры. Однако на эти деньги сестра приобрести квартиру не смогла, и поскольку от нее требовали отчет об использовании ссуды, то они решили оформить мнимый договор о купле-продаже, принадлежащей ей квартиры. Впоследствии сестра ссуду погасила. Поскольку ответчица признала иск, что ей было выгодно, решением суда иск был удовлетворен. Вместе с тем, было установлено, что ответчица обеспечение договора займа заложила эту квартиру Алтыбасароой, а затем оформила договор купли-продажи квартиры. Таким образом, мнимый договор утратил силу, и собственником квартиры стала Алтыбасарова. Однако суд эти обстоятельства не принял во внимание, Алтыбасарову к участию в деле не привлек, чем нарушил ее права. При новом рассмотрении дела последний договор никем не оспорен. В удовлетворении иска судом отказано по мотивам пропуска срока исковой давности. Вместе с тем, судом не дана надлежащая оценка первому договору. Суд должен был указать, что на основании ч. 2 ст. 158 ГК истица не вправе требовать признания сделки недействительной, поскольку оно вызвано намерением уклониться от ответственности.