О долевом участии в жилищном строительстве Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V

Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов или комплексов индивидуальных жилых домов за счет привлечения денег дольщиков, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Преамбула изменена в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

• 1

1) комплекс индивидуальных жилых домов – отдельно стоящие здания в количестве не менее пятидесяти, предназначенные для личного (семейного) проживания, высотой не более трех этажей с учетом мансарды и цокольного этажа, строительство которых предусмотрено проектно-сметной документацией;

Подпункт 1 изложен в новой редакции Закона РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

1-1) гарантия – обязательство Единого оператора жилищного строительства по организации завершения строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов при наступлении гарантийного случая и передаче доли в многоквартирном жилом доме и (или) комплексе индивидуальных жилых домов дольщикам по договорам о долевом участии в жилищном строительстве;

Статья 1 дополнена подпунктом 1-1 в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 1

2) гарантийный случай – событие или совокупность событий, определенные настоящим Законом, с наступлением которых у Единого оператора жилищного строительства возникают обязательство по завершению строительства многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов и ответственность перед дольщиками по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве;

Подпункт 2 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

3) гарантийный взнос – сумма денег, уплачиваемая уполномоченной компанией Единому оператору жилищного строительства по договору о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве;

• 2

4) гарантийный срок – срок эксплуатации объектов строительства многоквартирного жилого дома, установленный в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан и законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, на протяжении которого застройщик, уполномоченная компания и подрядчик (генеральный подрядчик) гарантируют сохранение качества показателей построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и (или) комплекса индивидуальных жилых домов в соответствии с проектно-сметной документацией и договором о долевом участии в жилищном строительстве;

Подпункт 4 изменен в соответствии с Законом РК от 26.12.2019 г. № 284-VI (см. редакцию от 25.11.2019 г.) (изменение вводится в действие с 07.01.2020 г.)
Подпункт 4 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

5) отлагательное условие – условие или совокупность условий, с наступлением которых у сторон возникают права и обязанности по договору доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании при наступлении гарантийного случая;

• 2

6) подпункт исключен (см. сноску)

Подпункт 6 исключен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 2

7) проектная стоимость многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов (далее – проектная стоимость) – стоимость строительно-монтажных работ, затраты на управление проектом, авторский и технический надзоры, вознаграждение по займам и иные расходы, предусмотренные настоящим Законом;

Подпункт 7 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 6

8) каркас многоквартирного жилого дома – несущая система (остов), воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость многоквартирного жилого дома, имеющая несущие конструкции, конструкции перекрытий и покрытия;

8-1) заемные средства – средства, полученные в виде долгового обязательства, в том числе на условиях платности, срочности и возвратности;

Статья 1 дополнена подпунктом 8-1 в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

9) подпункт исключен (см. сноску)

Подпункт 9 исключен в соответствии с Законом РК от 09.06.2020 г. № 341-VI (см. редакцию от 27.12.2019 г.) (изменение вводится в действие с 01.07.2020  г.)

• 5

10) долевое участие в жилищном строительстве – отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве;

11) договор о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве (далее – договор о предоставлении гарантии) – договор, заключаемый между Единым оператором, застройщиком и уполномоченной компанией в порядке и на условиях, определяемых настоящим Законом;

12) участники долевого участия в жилищном строительстве – застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Единый оператор и дольщик;

• 1

13) инжиниринговая компания в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – инжиниринговая компания) – юридическое лицо, осуществляющее инжиниринговые услуги в области архитектуры, градостроительства и строительства, аккредитованное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке и соответствующее требованиям настоящего Закона;

14) инжиниринговые услуги в сфере долевого участия в жилищном строительстве – комплекс инжиниринговых услуг в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе по мониторингу за ходом строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и контролю за целевым использованием денег, направленных на строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

Подпункт 14 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 2

15) застройщик в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – застройщик) – юридическое лицо, осуществляющее деятельность по организации долевого участия в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов и (или) комплекса индивидуальных жилых домов за счет собственных и (или) привлеченных денег посредством участия в уставном капитале уполномоченной компании;

Подпункт 15 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

16) уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее – уполномоченный орган) – центральный исполнительный орган, осуществляющий руководство, а также в пределах своей компетенции межотраслевую координацию в сфере долевого участия в жилищном строительстве;

• 15

17) договор о долевом участии в жилищном строительстве – договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, а вторая – произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов;

Подпункт 17 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

17-1) Единый оператор жилищного строительства (далее - Единый оператор) - ипотечная организация с прямым или косвенным участием государства в уставном капитале, целью которой является участие в реализации государственной политики в области обеспечения доступности жилья населению Республики Казахстан через механизмы ипотечного кредитования и предоставления арендного жилья, развития долевого жилищного строительства, а также обеспечение доступности финансовых ресурсов для строительной отрасли;

Статья 1 дополнена подпунктом 17-1 в соответствии с Законом РК от 09.06.2020 г. № 341-VI (изменение вводится в действие с 01.07.2020  г.)

• 2

18) уполномоченная компания – юридическое лицо, сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) которого принадлежат застройщику, осуществляющее деятельность по обеспечению долевого строительства многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и реализации долей в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, которое не вправе заниматься какой-либо иной коммерческой деятельностью, за исключением деятельности в специальных экономических зонах;

Подпункт 18 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

18-1) уполномоченная организация – юридическое лицо, сто процентов голосующих акций (долей участия в уставном капитале) которого прямо либо косвенно принадлежат государству, осуществляющее деятельность по обеспечению завершения проблемных объектов жилищного строительства в столице, городах республиканского значения либо иных административно-территориальных единицах в рамках государственных программ жилищного строительства;

Статья 1 дополнена подпунктом 18-1 в соответствии с Законом РК от 02.04.2019 г. № 241-VI (изменение вводится в действие с 14.04.2019 г.)

18-2) доля – квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, или индивидуальный жилой дом с земельным участком в комплексе индивидуальных жилых домов, передаваемые дольщику в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве, входящие в состав построенного многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов;

Статья 1 дополнена подпунктом 18-2 в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 6

19) дольщик – физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев), юридическое лицо или лицо, осуществляющее деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов;

Подпункт 19 изложен в новой редакции Закона РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 1

20) подпункт исключен (см. сноску)

Подпункт 20 исключен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях и об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.

• 2

3. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.

• 9

1. Настоящий Закон распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома или комплекса индивидуальных жилых домов и (или) передать по завершении строительства второй стороне долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов, а вторая – произвести оплату и принять долю в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов.

Пункт 1 изменен в соответствии с Законом РК от 17.07.2025 г. № 213-VIII (см. редакцию от 30.06.2025 г.)(изменение вводится в действие с 29.07.2025 г.)
Пункт 1 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

Положения настоящего Закона также распространяются на отношения, возникающие при заимствовании местными исполнительными органами областей, городов республиканского значения, столицы, в соответствии с Бюджетным кодексом Республики Казахстан.

• 13

2. Запрещается привлечение денег физических, юридических лиц и (или) лиц, осуществляющих деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), для строительства многоквартирных жилых домов или комплекса индивидуальных жилых домов в нарушение требований, установленных настоящим Законом. Сделка по привлечению денег физических, юридических лиц и (или) лиц, осуществляющих деятельность в соответствии с договором о совместной деятельности (простое товарищество, консорциум), для строительства, совершенная в нарушение требований настоящего Закона, признается недействительной.

Пункт 2 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

Положения настоящего пункта не распространяются на деятельность уполномоченных организаций, привлекающих деньги физических и юридических лиц для завершения проблемных объектов жилищного строительства.

Пункт 2 дополнен частью второй в соответствии с Законом РК от 02.04.2019 г. № 241-VI (изменение вводится в действие с 14.04.2019 г.)

• 9

3. Положения настоящего Закона в части заключения договоров о долевом участии в жилищном строительстве распространяются также на контрагентов застройщика и (или) уполномоченной компании в случае расчета с ними долями в многоквартирном жилом доме или комплексе индивидуальных жилых домов.

Пункт 3 изменен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 3

4. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения, связанные с:

1) государственными закупками;

2) инвестированием в жилищное строительство или организацией строительства юридическими лицами, контрольным пакетом акций которых прямо или косвенно владеет государство, без права реализации квартир и (или) нежилых помещений в объекте строительства до ввода объекта в эксплуатацию, за исключением Единого оператора и уполномоченных организаций;

Подпункт 2 изменен в соответствии с Законом РК от 02.04.2019 г. № 241-VI (см. редакцию от 07.04.2016 г.) (изменение вводится в действие с 14.04.2019 г.)

3) подпункт исключен (см. сноску)

Подпункт 3 исключен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

• 1

4) подпункт исключен (см. сноску)

Подпункт 4 исключен в соответствии с Законом РК от 30.06.2025 г. № 204-VIII (см. редакцию от 19.04.2023 г.)(изменение вводится в действие с 31.08.2025 г.)

К компетенции Правительства Республики Казахстан в сфере долевого участия в жилищном строительстве относятся:

1) разработка основных направлений государственной политики в сфере долевого участия в жилищном строительстве и организация их осуществления;