1. Анализ данной категории дел свидетельствует, что одной из причин обращения в суд с исками является ненадлежащее оформление договоров, либо полное отсутствие письменного договора в любой форме со ссылкой на устную договоренность, влекущие в дальнейшем разногласия при исполнении в условиях договора и судебные споры.

Нередко такие споры сочетаются с встречным либо основными требованиями о признании сделки состоявшейся.

Бекмаева обратилась в суд с иском к Турищеву, Турищевой о признании действительным устного соглашения от декабря 1997 года о продаже принадлежащей ей квартиры за 5 500 долларов США, указав, что условия соглашения ею исполнены, и квартира передана ответчикам. Ответчики приняли квартиру, осуществили перепланировку, произвели частичную оплату стоимости квартиры в сумме 1 500 долларов США. По условиям соглашения оформление письменного договора отложено на время окончательной оплаты. Просила признать сделку действительной и взыскать остальную сумму. Турищева заявила встречные требования о признании сделки недействительной, взыскании выплаченной суммы, указав, что договор в установленной законом форме (письменной простой или письменной нотариальной) не оформлен, соглашение не выполнено, сделка исполнена в иностранной валюте.

Решением суда в иске Бекмаевой отказано, встречный иск удовлетворен по мотивам незаконности оплаты стоимости квартиры в иностранной валюте, и отсутствия прав на квартиру ввиду того, что она не зарегистрирована. Определением коллегии областного суда решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение для всестороннего исследования, и оценки представленных доказательств с учетом требований ч.2 ст. 154 ГК, предусматривающей возможность признания действительной сделки, не имеющей надлежащего оформления, если она по своему содержанию не противоречит законодательству, фактически исполнена сторонами или одной из сторон и не нарушает прав третьих лиц. Судом не дана надлежащая оценка расписке Бекмаевой о получении денег, где указано « в долларах по просьбе Турищевых».

При новом рассмотрении дела решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Принимая такое решение, суд на основании ст. 153 ГК исходил из того, что несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, истица подтверждает ее совершение письменными и иными доказательствами. В соответствии с ч. 2 ст. 154 ГК суд вправе признать сделку действительной, если сделка фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц.

2. Невыполнение покупателем обязательств по оплате квартиры, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Домбарбаев обратился в суд с иском к Ниязгуловой, ТОО « Недвижимость», РГП « Центр по недвижимости» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и выселении Ниязгуловой, указав, что 26 апреля 2000 года оформлен договор купли-продажи квартиры за 280 тыс. тенге, однако ответчица, заселившись в квартиру, не производит оплату.

Решением суда, оставленным без изменения определением коллегии, иск удовлетворен по следующим основаниям. Судом установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в центре. В договоре указано, что покупатель оплачивает продавцу за квартиру 280 тыс. тенге при подписании договора. Никаких других оговорок текст договора не содержит и сам договор после его оформления выдан сторонам без замечаний. При удовлетворении иска судом принято во внимание письмо Ниязгуловой от 19 мая 2000 года к сожителю Бугрину, в котором она просит срочно передать деньги для оплаты стоимости квартиры, которое расценено судом как письменное доказательство невыполнения обязательств по оплате стоимости квартиры. Данный вывод суда подтверждается показаниями работников товарищества и центра, оформлявших договор, об отсутствии у покупателя денег и согласии продавца получить оплату в течение последующей недели. В текст договора эти изменения внесены не были, однако из фактических обстоятельств дела следует, что договор был заключен под отлагательным условием времени оплаты.

Поскольку Ниязгуловой условия договора не были исполнены, на основании ст. 401 ГК это является основанием для расторжения договора .

3. Суд вправе признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по мотивам использования при расчёте иностранной валюты, если эти требования не обусловлены намерением истца уклониться от исполнения обязательства по оплате покупки. В соответствии со ст. 219 ГПК суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска.

Кульниязова обратилась в суд с иском к Кардановой о взыскании суммы, указав, что ответчица не произвела оплату по договору купли-продажи квартиры.

Суд, установив из расписки ответчицы, что ею не оплачена стоимость квартиры в 2 500 долларов США, решением признал на основании ч. 1 ст. 158 ГК сделку недействительной по мотивам использования иностранной валюты.

В определении коллегии областного суда, которым отменено решение, указано, что в соответствии с п..2 ст.219 ГПК суд разрешает дело в пределах заявленных требований. С согласия истца суд может выйти за пределы заявленных требований, если это необходимо для защиты его прав, свобод и охраняемых интересов.

Из иска, пояснений истицы в судебных инстанциях следует, что она просила о взыскании неполученной по договору суммы и не оспаривала сам договор. Встречный иск суду не предъявлялся. Из пояснений ответчицы следует, что оплата действительно не произведена, поскольку в данный момент квартира не стоит договорной суммы.

Коллегия указала, что выводы суда об условиях договора в части оплаты, наличии или отсутствии задолженности, причинах неоплаты, являются преждевременными.

При таких обстоятельствах, суд, вынося решение о признании сделки недействительной, в нарушение процессуальных норм вышел за пределы заявленных истицей требований.

4. Нередко причиной возникновения споров является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником.

Дмитриев просил выселить из квартиры Уаисову, ссылаясь на то, что спорную квартиру приобрел к Поповой по договору купли-продажи и является собственником.