В последнее десятилетие произошли серьезные изменения в структуре жилищного фонда. Значительно увеличилось количество жилья, находящегося в частной собственности граждан, что связано, главным образом, с его приватизацией. Как известно, приватизация представляла собой бесплатную передачу государственных и ведомственных жилых помещений собственность граждан. Это вызвало, в свою очередь, широкое распространение разнообразных сделок с жильем, поскольку собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам. Такое отчуждение возможно, например, по договору купли-продажи, которые никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы тенге. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденты. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условий, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона- посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья ( купля-продажа, дарение и др.). При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. ИХ права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства. Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда. Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан остановимся на одном договоре, доминирующем на рынке жилья, при заключении и исполнении которого особенно часто допускается совершение противоправных действий: договоре купли-продажи квартиры. Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи квартир приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Договор купли-продажи квартир является одним из видов договора купли-продажи, и к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила главы 25 ГК, т.е. общие положения о купле-продаже.

В отличие от старого ГК Каз.ССР, в котором имелись отдельные нормы, предусматривающие особые требования к форме ( ст.226) и порядку отчуждения жилого дома ( ст.227), новый ГК, введенный в действие с 1 июля 1999 года, не содержит отдельных норм в отношении купли-продажи жилища.

Поэтому после введения нового ГК договор купли-продажи квартир и др. жилища не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - квартира, которая относится к недвижимому имуществу ( ст.117 ГК).

В соответствии со ст. 118 ГК право собственности и другие права на квартиру, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода прав собственности регулируется Указом Президента РК, имеющим силу Закона от 25 декабря 1995 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подобную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи квартиры признается заключенным в момент, предусмотренный ч.1ст. 393 ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.

При заключении договора купли-продажи квартиры момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст. 238 ГК право собственности у покупателя квартиры возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. ИЗ этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив квартиру во владение и пользование, не вправе ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами ( продавать, сдавать в аренду и др.). Одновременно продавец теряет права распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, в связи с несоответствием содержания договора требованиям законодательства.

Как для всякой сделки, при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо соблюдение ряда условий.

1.Участники сделки должны быть дееспособны, хотя бы в таком объеме, который необходим для совершения данного вида сделок.

2. Содержание сделки не должно противоречить закону и иным нормативно-правовым актам.

3.Внешнее волеизъявление должно совпадать с внутренней волей лица на совершение сделки. Воля лица на совершение данной сделки должна формироваться свободно.

4.Сделка должна быть совершена не для вида, а с намерением породить юридические последствия, на которые направлены сделки данного вида.

5.Должны быть соблюдены требования закона о форме данной сделки.

При заключении договора стороны должны руководствоваться требованиями главы 23, 24 ГК ( заключение, изменение и расторжение договора).

Несоблюдение сторонами указанных условий влечет недействительность договора , т.е. не наступление в силу закона тех юридических последствий, к которым стремились стороны при заключении сделки.

При этом суды, рассматривая дела по спорам о недействительности договоров купли-продажи, должны руководствоваться общими нормами недействительности сделок (ст. 157-162 ГК).

Договор купли-продажи может быть недействительным в силу признания его таковым судом ( оспоримый договор ) либо независимо от такого признания ( ничтожный договор). Несмотря на то, что теория гражданского права содержит эти понятия, ГК РК не предусматривает их.

Основания недействительности договора купли-продажи квартиры, а также перечень лиц, имеющих право требовать признания его недействительным, установленные ст. 157-160 ГК, не являются исчерпывающими и могут устанавливаться другими законодательными актами. Принципиальным является положение о том, что оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления соответствующего иска ( в том числе встречного) лицом, в интересах которого установлены ограничения, или иными лицами в случаях прямо указанных в законе.

Так, в силу ст. 8 Указа Президента, имеющего силу Закона от 23 декабря 1995 года « Об ипотеке недвижимого имущества» при продаже квартиры, заложенной по ипотечному договору, с нарушением правил, содержащихся в ч..2 ст. 315 ГК, залогодержатель вправе потребовать признания договора купли-продажи заложенной квартиры недействительным.