НОРМАТИВНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН 16 июля 2007 года № 5 г. Астана О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище

В целях обеспечения правильного применения законодательства о праве собственности на жилище, пленарное заседание Верховного Суда Республики Казахстан

п о с т а н о в л я е т:

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, статьей 191 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) и статьей 11 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Казахстан может находиться любое законно приобретенное жилище. Права собственников по владению, пользованию и распоряжению жилищем защищаются в судебном порядке способами, предусмотренными законодательными актами.

В связи с тем, что нормами Конституции Республики Казахстан ограничение гражданских прав человека допускается только законами, иные подзаконные нормативные правовые акты, ограничивающие права собственности, применению не подлежат.

2. Иск о праве собственности на жилище предъявляется в суд по месту его нахождения. Иск, поданный с нарушением правил подсудности, возвращается, а принятый к производству - направляется по подсудности.

К искам о праве собственности на жилище относятся: иски об истребовании жилища из чужого незаконного владения; об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения; о признании права на жилое помещение; о признании торгов по отчуждению жилища недействительными; о признании сделок по отчуждению жилища недействительными и другие.

3. Согласно пункту 2 статьи 118 ГК и статьи 17 Закона право собственности у приобретателя жилища возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако её отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства. В случае отказа в признании сделки действительной, если собственник совершил отчуждение жилья в установленной форме третьему лицу, то истец имеет право на возмещение понесенных расходов.

4. Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не вправе впоследствии им распоряжаться, поскольку указанное жилище является предметом исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем.

5. При возникновении споров по мотивам ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного жилища, после его государственной регистрации, продавец на основании пункта 3 статьи 439 ГК вправе требовать уплаты стоимости проданного жилища и неустойки в соответствии со статьей 353 ГК.

Если законом или соглашением предусмотрено расторжение с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация права собственности не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 401 ГК. В этом случае стороны вправе требовать, кроме возврата жилища, возмещения причиненных убытков.

6. Судам необходимо выяснять конкретные основания недействительности сделок, указанные в статьях 158 - 160 ГК. При этом иметь в виду, что статья 157 ГК содержит общее правило о недействительности сделки и последствиях её недействительности и не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

7. Последствия недействительности сделки, указанные в статье 158, пунктах 1-3, 5 статьи 159, статье 160 ГК, применяются судом по требованию любого заинтересованного лица, так как в соответствии с пунктом 8 статьи 157 ГК недействительная сделка недействительна с момента её совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью.

8. При признании сделки недействительной по мотивам совершения её лицом, впоследствии признанным недееспособными, или по основаниям, указанным в пунктах 6-11 статьи 159 ГК, суд применяет последствия, предусмотренные пунктами 3-7 статьи 157 ГК, только по иску лиц, указанных в ГК.

9. При разрешении исков об истребовании жилища из чужого незаконного владения истцом, право требования которого исходит из недействительности сделки, как совершенной недееспособным лицом, а также наличия оснований, указанных в статье 158, пунктах 1-3 статьи 159, статье 160 ГК, либо незаконности акта государственного органа, суд, при требовании о признании сделки или акта недействительным, вправе дать оценку такой сделке либо акту государственного органа. При этом суду необходимо учесть, что если лицо приобрело право собственности на жилище на основании сделки, признанной недействительной или акта государственного органа, не соответствовавшего требованиям законодательства, то правовых оснований для истребования жилища у него не имеется.

10. Если при рассмотрении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения выяснится, что он основан на недействительности сделки, совершенной лицом, впоследствии признанным недееспособным или в случаях, указанных в пунктах 6 - 11 статьи 159 ГК, то суд не вправе по своей инициативе признать её недействительной.

11. Иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к исполнительному органу и рассматривается в порядке искового производства. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушение законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительством объектов.