Государственные нормативные документы в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, жилищных отношений и коммунального хозяйства

	
		
		
	
	

		

			

			
1 РАЗРАБОТАН
			
			

			
Акционерным обществом «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства»
			
		
		

			

			
2 ПРЕДСТАВЛЕН
			
			

			
Управление технического регулирования и нормирования Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Республики Казахстан
			
		
		

			

			
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН

			
В ДЕЙСТВИЕ
			
			

			
Приказом Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Республики Казахстан от 29 декабря 2014 г. № 155-НҚ с 1 мая 2015 года   
			
		
		

			

			
4 ВЗАМЕН
			
			

			
впервые
			
		
	

Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» объект кондоминиума - это единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Исследуя возникновение прав на общее имущество, не следует забывать о том, что в него входят не только места общего пользования в многоквартирном жилом доме, но и земельный участок, на котором он расположен.

Земельный участок - это основная составляющая объекта кондоминиума, без наличия которого невозможно создание кондоминиума и принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.

Сегодня многочисленные проблемы, касающиеся содержания земельного участка, прилегающего к многоквартирному жилому дому (придомовой территории), вызывают различные вопросы у собственников жилья. Что относится к придомовой территории, каковы ее границы, кто отвечает за надлежащее состояние придомовой территории?

Таким образом, неурегулированность земельных отношений сегодня приводит к многочисленным конфликтам, так как в Земельном Кодексе Республики Казахстан и в Законе Республики Казахстан нет определенных указаний на размеры участка для различных домов.  

Придомовой территорией называется земельный участок, который закреплен за многоквартирным жилым домом (или несколькими домами). Общая площадь придомовой территории и ее границы определяются в соответствии с положениями строительных актов, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности Республики Казахстан. При этом основными критериями вычисления площади придомовой земли служат фактические размеры дома (или домов), а также общая полезная площадь микрорайона.

В состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства одного многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, пожарные проезды, сушилки для белья, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом.

1.1. Настоящая Инструкция по определению площади придомовой территории многоквартирных жилых домов (далее - Инструкция) разработана в целях реализации правовых нормативных актов, регулирующих жилищные отношения и установления порядка и метода определения размеров и установления границ земельных участков в многоквартирных жилых домах.

1.2. На основе настоящей Инструкции определяются нормативные размеры земельных участков в многоквартирных жилых домах местными исполнительными органами и органами управления объекта кондоминиума для передачи в общую долевую собственность собственникам помещений (квартир) бесплатно или в аренду.  

1.3. Инструкция предназначена для местных исполнительных органов, жилищной инспекции, местных служб архитектуры и градостроительства, органов управления объектом кондоминиума, собственников помещений (квартир).

Для применения настоящей Методики необходимы следующие ссылочные нормативные документы:

Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442.

О налогах и других обязательных платежах в бюджет (налоговый Кодекс) от 10 декабря 2008 года № 99-IV;

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»;

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»;

Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;

Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 года №1421;

Правила государственной регистрации объекта кондоминиума// утверждены приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241;

Правила технической эксплуатации жилищного фонда// Утверждены приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 29 декабря 2010 года № 606.

Санитарные Правила «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых и других помещений, общественных зданий», утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 декабря 2011 года № 1431;

Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума// Утвержден постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 (с изменением 18.07.2011 г.);

Инструкция по организации и проведению работ при содержании придомовых территорий// Утверждена приказом Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 10 января 2012 года № 5;

СНиП РК 3.01-01-2008 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов.

ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

СНиП РК 3.02-43-2007* Жилые здания.

СН РК 1.04-26-2011 Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий.

СН РК 1.04-04-2002 Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений.  

ПРИМЕЧАНИЕ. При использовании строительных норм целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов по ежегодно издаваемому информационному указателю «Указатель нормативные документы по стандартизации» по состоянию на текущий год и соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году, а также АГСК 1.1-2014 «Перечень нормативных правовых актов и нормативно-технических документов в области архитектуры, градостроительства и строительства, действующих на территории Республики Казахстан». Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящего нормативного документа следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.  

В Инструкции применяются следующие термины с соответствующими определениями:

3.1. земельный участок: земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым зданием) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

3.2. кадастровый номер: индивидуальный, не повторяющийся на территории Республики Казахстан, номер объекта недвижимости, который присваивается в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

3.3. кондоминиум: форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

3.4. красные линии: границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило, применяются для регулирования границ застройки.

3.5. многоквартирный жилой дом: Совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный жилой дом содержит в себе элементы общего имущества собственников квартир (помещений) в соответствии с жилищным законодательством.

3.6. общее имущество: части объекта кондоминиума: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;

3.7. орган управления объектом кондоминиума: физическое или юридическое лицо, осуществляющее функции по управлению объектом кондоминиума.

3.8. право землепользования: право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.

3.9. придомовая территория: прилегающий земельный участок, относящийся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, принадлежащему всем собственникам. Включает в себя пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

3.10. расходы на содержание жилого дома (жилого здания): обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

3.11. сервитут: право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком и (или) другим объектом недвижимости, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд;

3.12. технический паспорт: составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра;

3.13. общее имущество ограниченного пользования: передаваемые в установленном порядке в пользование отдельные части общего имущества отдельному собственнику (собственникам).