Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» (далее - законопроект).

Законопроект разработан во исполнение поручений Премьер-Министра РК по итогам заседания Правительства РК от 23 мая 2016 года № 19 касательно проработки вопроса, связанного с выявленными фактами привлечения средств населения для приобретения жилья через потребительские кооперативы, и по недопущению создания финансовых пирамид, от 16 мая 2017 года № 17-31/1373, касательно итогов круглого стола Мажилиса Парламента РК на тему: «Состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан», от 20 мая 2017 года № 17-31/1414//17-62-8,46, касательно управления многоквартирными жилыми домами в Казахстане. А также протокольных поручений Администрации Президента РК от 31 октября 2016 года и Первого Заместителя Премьер-Министра РК Мамина А.У. в части законодательного обеспечения деятельности местных исполнительных органов по государственному контролю за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ.

В этой связи, законопроект направлен на урегулирование деятельности органов управления и содержания объектов кондоминиума, его порядка оформления, накопления денежных средств на капитальный ремонт общего имущества, участие в этих процессах самих собственников, в том числе с вовлечением непосредственно жилищной инспекции местных исполнительных органов c возможностью создания единой государственной информационной системы жилищно-коммунальной сферы, а также деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и прозрачности механизма приобретения жилья посредством вступления граждан в ЖК или ЖСК, в том числе устранение законодательных пробелов и коллизий в действующем законодательстве в сфере жилищного хозяйства.

I. Урегулирование деятельности органов управления и содержания объектов кондоминиума и порядка его оформления.

В соответствии с действующим законодательством под кондоминиумом понимается форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, a общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум, который должен быть в соответствии с законодательством Республики Казахстан зарегистрирован как единый комплекс.

По информационным данным местных исполнительных органов в республике насчитывается 78,4 тыс. многоквартирных жилых домов (далее - МЖД), из которых всего лишь зарегистрировано как объекты кондоминиума порядка 21 тыс. ед. (27,2%).

Одной из основных причин, низкой регистрации МЖД как объектов кондоминиума является незаинтересованность граждан на первоначальном этапе по принятию решения о его регистрации, отсутствие обязанности граждан к юридическому оформлению доли в общем имуществе, в отличие от уже регламентированного требования o регистрации права индивидуальной собственности на квартиру, а также законодательной неопределенности момента образования и регистрации МЖД как объекта кондоминиума.  

Для обеспечения надлежащего уведомления граждан о планируемых общих собраниях собственников квартир, a также в целях упрощенного процесса участия и соблюдения порядка оформления протокола, подсчета голосов концепцией предлагается внедрить единую республиканскую информационную систему жилищно-коммунальной сферы – (далее ЕИС ЖКХ), которая позволит улучшить взаимодействие деятельности уполномоченного органа по жилищно-коммунальным отношениям, местных исполнительных органов, КСК и собственников квартир, проводить качественный мониторинг и оперативно реагировать на потребности услуг населения в жилищно-коммунальной сфере.

В целях установления порядка регистрации доли в общем имуществе предлагается на законодательном уровне определить требования, которые будут установлены для собствеников квартир на этапе возникновения права собственности на имущество, а также наделить акиматы компетенцией по изготовлению идентификационных документов на земельный участок под объектом кондоминиума и прилегающей территории по аналогии с изготовлением технических паспортовна дом, внести дополнительные условия для застройщиков, которые при вводе объектов в эксплуатацию будут подготавливаться расчеты долей в общем имуществе согласно утвержденным уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства порядке и форме,предусмотреть в законодательстве и внести соответствующие изменения, по созданию объекта кондоминима МЖД после его регистрации.

Также немаловажной проблемой в сфере управления жилищным фондом, является низкоэффективная деятельность органов управления МЖД, одним из распространенных форм которых, является кооператив собственников квартир (далее – КСК).

По данным МИО за 2016 год всего насчитывается 7 262 органов управления МЖД, из которых КСК всего лишь составляет - 2970 ед. или 22,6%.

Анализ правоприменительной практики показывает, что КСК используя недостатки законодательства в сфере жилищных отношений помимо управлением МЖД, выполняют функции его содержания, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемым c КСК.

Кроме того, КСК преследуя цель материальной выгоды, обслуживают более 10 МЖД, игнорируя нормы действующего законодательства, они открывают только текущий счет, когда требуется также открытие и сберегательного счета, проводят формальные собрания жильцов, принимают решения на основании сборов фиктивных подписей, не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании вновь назначенного председателя препятствуют вступлению в должность нового председателя.

В целом, все перечисленные факторы приводят к нареканию и недоверию граждан к деятельности КСК, к росту социальной напряженности, к установлению барьеров для развития малого и среднего бизнеса в сфере сервисного обслуживания ЖКХ.