на №04-1-22/5066
от 26 июля 2017 года

Рассмотрев Концепцию проекта Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Концепция), сообщает следующее.

В целом по каждому законодательному акту, в который предлагается внести изменения в пункте 5 Концепции нет конкретных предложений, в чем усматривается не проработанность положений Концепции.  

1. Бюрократические нагрузки по предоставлению земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного кодекса РК деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм.

Реализовать данное требование на практике не представляется возможным.  

Например, в жилом доме имеется 300 квартир и для подачи заявления на земельный участок необходимо получить 100% согласие от всех собственников (необходимо учесть, что в Караганде имеются дома, в которых более 1000 квартир). При этом собственники могут не находиться по указанному адресу или сдавать их нанимателям, о которых не знает и не может знать предприниматель.

Необходимо в Концепции закрепить упрощенный порядок получения согласия/несогласия.

К примеру, законодательно закрепить обязательства собственников или уполномоченных ими представителей представления письменного согласия/несогласия при размещении в зданиях, имеющих 2 и более собственников, объектов коммерческого назначения (требующих организации входной группы) или размещение на земельных участках, находящихся в общей долевой собственности объектов (в том числе, сборно-разборного характера), при условии соответствия экологическим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям.  

Также необходимо решить вопрос исключения злоупотребления со стороны собственников по уплате определенной «мзды» за дачу согласия.

Упразднить норму о повторном собрании в случае если 20% собственников выступили против, как норму, неоправданно затрудняющую принятие решений.

2. На сегодня застройщики при сдаче объектов в эксплуатацию выдают данные по размеру и количеству помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной собственности) и размеру общего имущества. Данные показатели могут быть взяты за основу управляющими многоквартирными домами, как достоверные и применены в соответствующей методике для подсчета размеров долей для каждого собственника. Подсчет долей – не зона ответственности застройщика. Отношения по владению и управлению общим имуществом в зоне ответственности управляющей компании и собственников. К данному механизму необходимо подключить жилищную инспекцию.

Управляющая компания будет являться при непосредственном взаимодействии с собственниками первоисточником информации по размеру долей.

В связи с чем, выступаем против возложения обязанности по подсчету размера долей в общем имуществе на застройщика.  

3. В концепции указывается, что после регистрации кондоминиума будет иметь место процесс создания объекта кондоминиума, данную функцию также предлагается закрепить за застройщиком.

В зависимости от того, чьи инвестиции являлись основой для строительства МЖД, считаем целесообразным установить субъект, обязанный регистрировать кондоминиум (МИО, частный инвестор или иной заказчик). Также не ясно, что понимает разработчик под действиями по созданию кондоминиума после его регистрации.

4. Необходимо детализировать порядок проведения собраний жильцов, порядок предоставления отчетов перед собственниками, их обжалования.

5. Необходимо максимально упростить процедуру сменяемости председателей КСК. Создать ревизионную комиссию из представителей собственников, по решениям которой будет проводиться анализ качественного и полного исполнения возложенных функций на управленцев, в том числе КСК, и взятых обязательств перед жильцами.  

6. С целью активизации деятельности управляющих компаний, как представителей малого и среднего бизнеса, необходимо в Концепции отразить принципы тарификации услуг данных организаций. Разработать стандарты деятельности, эталоны оказания услуг и работ управляющими компаниями, как профессионалов своего дела. Собственникам необходимо доказать действие принципа «качественно – значит дорого». Необходимо установление соответствующей компетенции, ответственности, критериев и т.п.  

Положительными социальными последствиями разработчик отмечает введение прозрачного ежемесячного тарифа на управление и содержание МЖД без отражения в тексте Концепции детального законодательного механизма.  

Кроме того, разработчик предлагает внести поправки в Закон о «О естественных монополиях». При этом, остается не ясным, в какой части.

7. В тринадцатом абзаце Концепции, в разделе «Урегулирование деятельности органов управления и содержания объектов кондоминиума и порядка его оформления» предлагается исключить такие формы управления как управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами иных форм. Данное предложение не соотносится со всеми положениями Концепции, где предусматривается развитие института управляющих компании и создания для их развития законодательной основы.  

Деятельность многодомных КСК чаще всего совершенно непрозрачна как в отношении принятия решений, так и в отношении расходования средств. Поэтому такие КСК не дают возможности развиваться профессиональному рынку услуг управления и обслуживания.

Это является одним из факторов низкого качества услуг по управлению и содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Более того, органы управления не заинтересованы в повышении ресурсосбережении, энергосбережении, в проведении капитального ремонта.  

В связи с чем, предлагается всесторонне привлекать третьи организации по профилю без ограничения.  

8. Необходимо законодательно определить рычаги воздействия собственников - клиентов, как основных заказчиков услуг управляющих и сервисных компаний – поставщиков услуг. Необходимы механизмы смены «нерадивых» управляющих компаний.

9. По разделу «Усиление роли и законодательное обеспечение деятельности жилищной инспекции местных исполнительных органов».

Концептуальные замечания НПП РК «Атамекен» по замене контроля промышленной безопасности на надзор были представлены к проекту Анализа регуляторного воздействия 7469/24 от 25 июля 2017 года.

В этой связи, положения Концепции в указанной части могут быть приняты только после учета замечаний и рекомендаций НПП к проекту Аналитической формы по результатам анализа регуляторного воздействия регуляторных инструментов государственный надзор за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ.

Кроме того, поскольку жилищная инспекция в большей степени должна быть ориентирована на социальную составляющую, а не проверку использования опасных технических устройств, считаем целесообразным определить исчерпывающий перечень полномочий жилищной инспекции с ориентиром на защиту прав собственников, их имущества, в том числе общего, принципов его управления, обеспечения сохранности и т.п.

В связи с чем, планируемые поправки (без конкретики) в Закон Республики Казахстан «О газе и газоснабжении» от 9 января 2012 года и Закон Республики Казахстан «О гражданской защите» от 11 апреля 2014 года не поддерживаются.

10. В пункте 8 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях» предлагаем исключить норму о необходимости открытия второго счета с одновременным введением обязанности ежемесячного отчета о движении средств на накопительном субсчете.

11. Внести норму о минимальном размере взноса на накопления и взноса на содержание без проведения голосования на общем собрании.

12. Для других форм органов управления (ИП, ТОО) внести нормы по предоставлению отчетов, планов, смет работ и т.д. в целях обеспечения прозрачности деятельности.

13. Результаты проведенного мониторинга отражаются только необходимость пересмотра системы жилищно-строительных кооперативов. Иные вопросы правовому мониторингу не подлежали.

14. Международный опыт не отражает в итоге по какой модели планируется реформирование системы ЖКХ и совершенствование законодательства.

В целом в Концепции не усматривается действенных законодательных механизмов по решению следующих вопросов:

- слабая правовая подготовленность большинства собственников — участников кондоминиумов, неразвитость системы общественного контроля за управлением объектами кондоминиумов со стороны собственников, самоустранение собственников от обязанностей сособственника;

- недостаточное содержание для сохранения и капитального ремонта жилищного фонда собственниками;

- отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации и надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта жилых зданий, а также внутренних инженерных систем жизнеобеспечения;

- необходимость повсеместного проведения ремонта и повышения эксплуатационных характеристик ветхих жилых домов;

- отсутствие государственного контроля за нормативным содержанием жилищного фонда и административных рычагов воздействия на службы, организующие содержание жилья;

- отсутствие законодательных актов, позволяющих местным исполнительным органам использовать бесхозяйные, брошенные собственниками квартиры.

На основании изложенного Концепция подлежит существенной переработке.

Согласно статье 19 Закона Республики Казахстан «О правовых актах», в случае несогласия с экспертным заключением, просим представить ответ с обоснованием причин несогласия. Данный ответ будет являться обязательным приложением к проекту нормативного правового акта до его принятия.

Член Правления, Заместитель
председателя Правления Е. Рамазанов