Я только недавно написал статью о правопреемстве при дарении[1] по вопросу, который возник на практике, и думал, что с этим вопросом покончено. Однако недавно мне позвонил мой родной племянник Айдар Булеков, который работает нотариусом, и рассказал об удивительных судебных решениях, которые ему принесли клиенты. Я попросил его клиентов прислать мне эти решения. Я их посмотрел и решил, что этот вопрос заслуживает изучения и анализа с тем, чтобы эти ошибки больше не повторялись на практике.  

  Фабула дела. Фокина, Банина и Исаева (фамилии изменены) владели домом на праве общей долевой собственности. В августе 2022 г. Банина подарила свою долю в спорном доме Линеву. Фокина предъявила в суд иск о признании договора дарения недействительным на основании того, что при этом были нарушены требования ст. 216 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее – ГК).

  Решением Жетысуского районного суда г. Алматы от 21 ноября 2022 г. № 7515-22-00-2/2168 иск был удовлетворен, договор дарения был признан недействительным на основании того, что Баниной было нарушено право преимущественной покупки. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Алматинского городского суда от 21 февраля 2023 г. решение суда было оставлено без изменения. Постановлением судьи судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК Одинцовой М.В. было отказано в передаче ходатайства нотариуса Орынбай К.Б о пересмотре судебных актов для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК.

  Суды при удовлетворении иска ссылались на п. 2 ст. 212 ГК:

  «Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК».  

  То есть, по мнению судов, Банина, прежде чем подарить свою долю кому-либо, должна была обратиться к другим участникам общей собственности, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки.

  Законодательство. Чтобы всем было все ясно, необходимо привести тексты статей ГК, используемых судами, и проанализировать их.

  Статья 212. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  «1.  Распоряжение имуществом, находящимся в до левой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

  2. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 настоящего Кодекса». 

  Статья 216. Преимущественное право покупки

  «1. При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных  пунктом 2 статьи 222 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. 

  2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

  3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

  4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 

  5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. 

  6. Правила настоящей статьи не распространяются на случаи отчуждения стратегических объектов» 

  Толкование. Статьи 212 и 216 ГК нуждаются в системном и научном толковании. В ст. 212 ГК говорится о продаже, дарении, завещании, залоге либо распоряжении иным образом. Однако ст. 216 ГК регулирует только продажу и мену доли. Значит ли это, что правила ст. 216 ГК можно распространить на иные способы распоряжения долей, о которых говорится в ст. 212 ГК?

  Приложим все эти виды распоряжения своими правами к правилам ст. 216 ГК.  

  Дарение. Если в п. 2 ст. 216 ГК заменить положения о купле-продаже положениями о дарении, получится вот что:

  «Даритель доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении подарить свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся принять в дар долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение десяти дней со дня получения извещения, даритель вправе подарить свою долю любому лицу».

  Не правда ли, звучит как полный бред. С какой стати я должен дарить свою долю сособственникам, с которыми я нахожусь в неприязненных отношениях? И почему я не могу подарить свою долю сыну, матери или другим близким людям? В вышеизложенном случае Банина после решений судов не может подарить свою долю вообще никому, кроме сособственников, которые, конечно, не откажутся от такого подарка. А это не что иное, как нарушение конституционного права гражданина распоряжаться своей частной собственностью. В случае купли-продажи такого нарушения нет, так как сособственник в любом случае получит ту плату, которую он назначил за свою долю.  

  Кроме того, суды прямо нарушили положения ст. 216 ГК. В соответствии с п. 3 ст. 216 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть признания сделки недействительной в ст. 216 ГК не предусмотрено. И это совершенно справедливо, ибо ст. 216 ГК рассчитана только на возмездные договоры купли-продажи и мены. Там перевод прав и обязанностей выглядит вполне разумно. Но представьте себе перевод прав и обязанностей по договору дарения. Если я подарю свою долю сыну, суд должен перевести все права и обязанности по договору дарения на моих сособственников, которых я терпеть не могу. Выглядит бредово, не правда ли? Именно поэтому суды использовали институт признания сделки недействительной (совершенно незаконно), потому что они не могли применить положения ст. 216 ГК.

  Признание сделки недействительной в данном случае может быть применено, но совершенно в другом аспекте. На этот путь суду указала истец, но суд этим (сознательно или бессознательно) не воспользовался. В исковом заявлении было указано, что «ответчик Банина, заключив формально договор дарения с незнакомым человеком, фактически продала свою долю в спорном доме, нарушив правило о преимущественной покупке, установленное ст. 216 ГК».

  Что суду следовало сделать в данном случае? Надо было признать договор дарения недействительным как сделку притворную, то есть совершенную с целью прикрыть другую сделку (договор купли-продажи). В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 160 ГК применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (то есть правила о договоре купли-продажи). И вот тогда уже можно применять нормы ст. 216 ГК.  

  Главное, такой вариант развития событий предусматривался в самом исковом заявлении, в котором содержалось требование признать договор дарения недействительным, поскольку он фактически прикрывал договор купли-продажи, и потом применить правила ст. 216 ГК.

  Однако этот путь довольно утомителен. На одном утверждении Беновой признавать сделку недействительной невозможно. Надо доказывать истинные намерения сторон, определить, какой именно договор они заключили и т.п. Это доказать довольно трудно. Поэтому суд выбрал другой путь, значительно более легкий, хотя незаконный и противоречащий здравому смыслу. К сожалению, Верховный Суд поддержал это неправедное решение.

  Для полноты картины посмотрим, как применяется ст. 216 ГК к другим правом сособственника, перечисленным в п. 2 ст. 212 ГК.

  Наследование. Представим ситуацию: сособственник завещал свою долю другому лицу, не являющемуся сособственником. У нас в стране тайна завещания охраняется законом. После смерти завещателя другие сособственники согласно ст. 216 ГК предъявят требование о переводе на них прав наследников или о недействительности завещания. Что должен сделать суд? Перевести права наследника на сособственников или признать завещание недействительным? Я не знаю, как поступит судья Жетысуского района, но для нормального судьи такой иск будет выглядеть нелепо, ибо он противоречил бы и ст. 216 ГК, и наследственному законодательству.

  Залог. Представим еще более жуткую ситуацию. Сособственник сдал свою долю в общей собственности в залог. Другие сособственники всполошились и потребовали перевести права и обязанности по залогу на них. Вы можете себе представить, чтобы нормальный человек, в доброй памяти сделал такое?

  Вывод. Таким образом, толкование п. 2 ст. 212 ГК в сочетании со ст. 216 ГК выглядит так. Правомочия сособственника, перечисленные в п. 2 ст. 212 ГК, применяются с учетом ст. 216 ГК только в том случае, если применение их соответствует требованиям ст. 216 ГК. Статья 216 ГК рассчитана только на возмездные договоры купли-продажи и мены. К безвозмездным договору дарения и завещанию она не может быть применена. Тем более она неприменима к договору залога и ко всем остальным случаям распоряжения сособственником своей долей. Во всех этих случаях речь может идти только о признании недействительной совершенной сделки по тем или иным основаниям, но без применения норм ст. 216 ГК. Только в случае, как в договоре дарения, признания сделки притворной и применения норм договора купли-продажи возможно применение ст. 216 ГК.

  [1]  См.: Сулейменов М.К. Правопреемство при дарении